12 Dec Intérêts d’emprunt déductibles loi Pinel
Intérêts d’emprunt déductibles loi Pinel
Intérêts d’emprunt déductibles loi Pinel
Intérêts d’emprunt déductibles loi Pinel :
L’achat d’un bien immobilier neuf implique de nombreuses dépenses pour l’acheteur. En vue de favoriser ces transactions, un cadre législatif a été mis en place. Aujourd’hui, avec l’existence de la loi Pinel, il n’est plus un casse-tête d’effectuer un investissement locatif. Qu’il s’agisse d’un appartement neuf prêt à être habité ou d’une vente en état futur d’achèvement, les acheteurs font régulièrement appel aux organismes de financement. Ceux-ci, comme à leur habitude, appliquent un taux d’intérêt donné. On parle d’intérêt d’emprunt ou d’intérêts intercalaires. Grâce à la loi Pinel en question, plusieurs charges sont désormais déductibles pour favoriser l’investissement locatif. Dans cet article, on s’intéresse aux intérêts d’emprunt déductibles.
Sommaire
Loi Pinel : Avantages
La loi Pinel fait partie des lois de défiscalisation ayant pour but de promouvoir l’investissement locatif dans le neuf. Voici quelques avantages qu’offre ce dispositif Pinel.
La réduction des impôts
La réduction des impôts est le principal objectif de la loi Pinel . Cette réduction varie en fonction de la durée de location. La durée de location peut se faire sur une période de 6, 9 ou 12 ans . Ainsi , l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt d’impôt d’environ 12 , 18 ou 21% toujours en fonction de la durée sur laquelle le logement a été loué. Rappelons qu’il s’agit ici d’un logement neuf.
L’acquisition d’une maison dans apport personnel
La loi Pinel permet aux investisseurs de devenir propriétaire de leur résidence sans fournir un quelconque effort , c’est-à-dire sans apport personnel. Comme il est question ici d’un investissement locatif , les loyers mensuels versés par les locataires de la maison vont servir à rembourser l’emprunt bancaire.
La location à sa famille
Le dispositif Pinel vous permet non seulement de bénéficier d’une réduction d’impôt mais aussi de louer le logement neuf acheter , à un parents , aux enfants et même à des proches sans faire de tracasseries.
Une retraite assurée
Faire un investissement locatif , c’est préparer sa retraite. En effet la loi Pinel favorisant l’investissement locatif vous permet d’acquérir un logement neuf que vous pouvez louer par la suite. Vous obtiendrez des revenus venant des loyers mensuels . Ces revenus vous permettront non seulement de faire fortune mais aussi de ne pas manquer d’argent en période de retraite.
VEFA ou achat neuf : qu’est-ce que les intérêts d’emprunt et les intérêts intercalaires ?
Pour réaliser l’investissement locatif d’un bien immobilier neuf avec la loi Pinel, il est clair que le logement est sous l’une des deux formes suivantes. Le bien immobilier est soit totalement construit, neuf et prêt à être habité ou il est en état futur d’achèvement. Dans le second cas, on parle de VEFA ou vente en état futur d’achèvement.
Ainsi, pour réaliser une telle opération, il est possible d’octroyer un crédit bancaire. Évidemment, la banque soumet son financement à un intérêt. Celui-ci varie d’un établissement bancaire à l’autre et d’un projet immobilier à un autre. Aussi, ces intérêts peuvent-ils prendre la forme d’intérêts d’emprunt ou d’intérêts intercalaires.
Les intérêts d’emprunt
On entend par intérêts d’emprunt, l’ensemble des intérêts réalisés par la banque quand un client réalise un investissement immobilier ou un achat immobilier neuf. Bien sûr qu’il s’agit d’un cas dans lequel l’établissement bancaire est sollicité pour ledit achat. Ces intérêts d’emprunt sont soumis à un mode de paiement mensuel ; c’est-à-dire que, par mensualités, un paiement est fait à la banque ou la structure de financement ayant accordé le crédit. Chacune de ces mensualités comprend le remboursement d’une partie du crédit et d’une partie des intérêts. Cependant, pour déduire ces intérêts d’emprunt, c’est le taux global qui est pris en compte.
Par ailleurs, il faut ajouter que les intérêts d’emprunt s’appliquent uniquement au reste du crédit à payer après le paiement mensuel. De ce fait, le coût à rembourser comme intérêt diminue après le paiement de chaque mois.
Les intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont ceux qu’applique la structure bancaire ayant permis le financement de l’achat d’un bien neuf en VEFA ou vente en état futur d’achèvement. Contrairement aux intérêts d’emprunt, les intérêts intercalaires sont calculés à chaque étape de la construction de l’appartement ou de la maison. Peu importe le bien immobilier en achat, pour une VEFA, des levées de fonds sont réalisées et à chaque fois, les intérêts intercalaires sont calculés. Aussi, au moment de la remise des clés du logement immobilier, le calcul est aussi fait.
Au final, les intérêts d’emprunt sont cumulés à chaque étape de la construction jusqu’à la remise de l’appartement ou de la maison. Il faut préciser que parmi les charges déductibles prévus par la loi Pinel, seuls les intérêts intercalaires sont inclus pour un crédit d’achat.
Les intérêts d’emprunt éligibles pour une déduction
Tous les intérêts d’emprunt ne sont pas admis en déduction . Seuls les emprunts qui concernent la conservation , l’acquisition , la construction , la réparation ou l’amélioration des immeubles en cas d’investissement locatif. Découvrons les intérêts d’emprunt déductibles grâce à la loi Pinel.
Intérêt d’emprunt sur la conservation d’une propriété
On parle d’emprunt pour la conservation de logement lorsque le crédit immobilier octroyé par la banque à l’emprunteur est destiné à la bonne gestion des équipements de la maison. Mais cet emprunt est possible dans le cas où la conservation s’avère obligatoire pour le bien immobilier. Le propriétaire peut donc perdre son droit de propriété si ses frais de conservation ne sont pas assurés . C’est le cas des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Ceci a pour but d’aider les propriétaires à garder leur titre et leur maison. L’organisme bancaire ayant octroyé ce prêt va donc bénéficier de quelques intérêts qui peuvent être déductibles par la loi Pinel lorsque le logement est neuf.
Intérêt d’emprunt pour l’achat , la (re) construction ou l’agrandissement d’un logement neuf
Les intérêts issus des crédits bancaires pour l’achat , la construction , la reconstruction ou l’agrandissement d’un logement neuf sont déductibles grâce à Pinel. Ainsi ,si votre emprunt bancaire est destiné pour l’achat d’un terrain afin de bâtir une résidence personnelle , locative ou dans le cadre des revenus fonciers , vous pouvez alors bénéficier d’une déduction sur vos charges, donc sur les intérêts de l’organisme prêteur. Même s’il arrivait que l’immeuble cesse de produire les revenus nécessaires , les intérêts d’emprunt demeurent déductibles.
Intérêt d’emprunt pour la réparation ou l’amélioration de la propriété
Que ce soit une habitation , un appartement , une résidence privée , des locaux de commerce , d’industrie ou autres activités non salariées , les intérêts d’emprunt contractées pour la réparation de ces biens immobiliers sont susceptibles d’une déduction grâce à la loi Pinel. Il suffit que les conditions comme la nouveauté du bien immobilier et sa location soient remplis par le propriétaire.
Comment calculer les intérêts d’emprunt avec la loi Pinel ?
Avant de calculer les intérêts d’emprunt, il est important de se rappeler que pour déduire ces intérêts, le calcul porte sur le taux global et non celui mensuel.
Le taux mensuel des intérêts d’emprunt se calcule en divisant le taux global par 12 soit le nombre de mois d’une année civile. A chaque fois, les intérêts d’emprunt pour une mensualité prennent en compte le reste du financement à payer et non le crédit initial. Pour cela, le montant régresse d’un mois à un autre.
Ainsi, afin de calculer le montant mensuel, on procède à une multiplication du reste à payer par le taux d’emprunt du mois.
A titre d’exemple, supposons que vous ayez octroyé un crédit immobilier de 20 000€ pour l’achat d’un appartement avec un taux d’intérêt de 6% au total. Aussi, la mensualité est-elle de 300 € le mois. Le taux d’intérêt mensuel est donc de 6÷12 soit 0,5% par mois. Le montant à payer pour les intérêts d’emprunt le premier mois est donc de 200×0,5 soit 100 euros.
Pour le second mois, les 0,5% s’appliquent au reste du financement à payer. Soit 20 000 – ( 300 – 100 ) = 19 800 euros.
Le montant à payer pour les intérêts d’emprunt est donc de 19 800 × 0,5 % soit 99 €.
Comment calculer les frais déductibles sur les intérêts d’emprunt ?
Une chose est de connaître le montant dû chaque mois à titre d’intérêt et l’autre est de calculer les intérêts d’emprunt déductibles. D’abord, il faut savoir que la déduction des intérêts d’emprunt se fait après celle des autres charges déductibles. En effet, les intérêts d’emprunt déductibles ne permettent pas de faire un déficit foncier. Grâce à cette déduction, le résultat est abaissé.
Précisément, les frais déductibles ne sont que ceux qui ont été à titre d’intérêts par le propriétaire au cours de l’exercice fiscal. Il ne s’agit surtout pas de déduire les intérêts d’emprunt ou intérêts intercalaires sans que le montant ne soit justifié. Il faut alors prouver que le crédit immobilier a réellement servi aux travaux de construction ou de rénovation. S’il n’est pas justifié que l’entièreté du financement a servi aux travaux, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.
Aussi, si pour une résidence principale, l’investissement immobilier permettant de bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt est plafonné, ce n’est le cas dans l’investissement locatif. Ici, aucune ligne n’est tracée. Toutefois, les intérêts d’emprunt déductibles sont possibles uniquement sur 10 ans et s’appliquent sur le revenu foncier.
Comment bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt ?
Vous souhaitez bénéficier d’une déduction sur vos intérêts d’emprunt ? Sachez qu’il y a un processus à suivre pour obtenir un accord favorable à votre demande Que ce soit pour un logement acheté en neuf ou un logement acheté en VEFA , des conditions ou démarchent s’imposent afin de bénéficier de cette réduction sur les intérêts d’emprunt.
Démarche de réduction des intérêts d’emprunt pour un logement neuf en loi Pinel
Un formulaire administratif intervient lorsque le bien immobilier neuf est acheté en loi Pinel. Il s’agit de la déclaration d’impôts et de revenus fonciers 2044. Ce formulaire s’impose aux investisseurs qui ne sont pas concernés par le régime micro-foncier et qui sont sous un régime réel d’imposition. Ce régime d’imposition réel permet de déduire les charges qui interviennent dans des logements mis en location . Chaque propriétaire à la possibilité de choisir le régime réel qui lui convient , pourvu que ça leur permette de déduire leur intérêt d’emprunt. Par ailleurs le régime réel s’applique sur des revenus fonciers d’environ 15 000€ hors charges par en lorsqu’il s’agit d’une location vide et de 72 000 € pour une location meublée . Pour bénéficier donc d’une déduction , vous devez inscrire certaines informations comme la date de prêt immobilier , la raison sociale et l’adresse de l’organisme bancaire dans ce formulaire administratif.
Démarche de réduction des intérêts d’emprunt pour l’acquisition d’un logement VEFA en loi Pinel
La démarche ici est semblable à celle du logement neuf en Pinel . Il faudra faire également une déclaration d’impôts avec la déclaration des revenus fonciers 2044. Par ailleurs des documents supplémentaires sont à ajouter. Il faut donc compléter à ces formulaires , une annexe renseignant sur l’identité et l’adresse du contribuable , l’emplacement de l’habitation, la date de livraison du chantier et la date de début de location du logement neuf. Pour justifier votre éligibilité à la loi Pinel, ajoutez une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire.. Ces documents sont les plus importants mais les impôts peuvent demander à ce que vous joignez à ces formulaires , d’autres documents ou pièces justificatives.
Les autres charges déductibles en loi Pinel
Ayant pour but de faciliter l’investissement locatif , le dispositif Pinel accorde aux investisseurs une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros pour la mise en location d’un bien immobilier sur une période de 12 ans. En plus de la réduction d’impôt , la loi Pinel permet également de déduire plusieurs charges comme l’intérêt d’emprunt déjà élucidé ci-dessus . Quelles sont alors les autres charges déductibles en loi Pinel ?
Les frais de garanties déductible en loi Pinel
Les frais de garantie concernent les frais hypothécaire ou inscription en privilège de prêteur de derniers . Les frais hypothécaires constituent une garantie pour la banque , ce qui signifie que le bien de l’emprunteur sera mis en hypothèque , la banque peut donc s’en servir en cas de non remboursement du prêt immobilier. Les frais déductibles ici , sont les honoraires du frais de notaire , la TVA et les frais à remettre aux organismes de cautionnement.
Les frais d’entretien et de réparation déductibles en loi Pinel
Les frais d’entretien et de réparation concernant le logement ou l’appartement même . Il s’agit des frais pour les travaux de rénovation comme : une nouvelle peinture , le carrelage , un nettoyage de plomberie , les installations électriques et …Ces charges qui visent à maintenir la maison en bon état peuvent être déduites grâce à la loi Pinel.
La taxe foncière : charge déductible par le dispositif Pinel
La taxe foncière est un impôt qui agit sur le revenu potentiel annuel perçu d’une location. Tout propriétaire ayant un bien foncier , c’est-à-dire des maisons , des appartements , des immeubles ou résidences est éligible pour payer une taxe foncière. Ainsi lorsque l’achat du logement est neuf et se fait sous Pinel , la taxe foncière est exonérée sur une période de 2 ans au minimum. Grâce à Pinel , vous pouvez donc déduire votre taxe foncière sud une période de 2 ans , voir 5 ou 7 ans , pourvu que votre bien soit neuf et en parfait état.
Les charges de copropriété déductibles en loi Pinel
Les charges de copropriété concernent les imprévus , les devis , les frais d’experts immobilier , la création de nouveaux équipements pour améliorer l’immeuble , la conservation de la maison etc. Ces différentes charges peuvent être déductibles grâce à la loi Pinel. Par ailleurs les travaux de
Les primes d’assurance : charges déductibles par le dispositif Pinel
Les primes d’assurance concernent les risques de conservation du logement. Il s’agit des incendies , des tempêtes , des dégâts des eaux , des vols , des risques de loyers impayés, la responsabilité du prêteur bailleur, la garantie d’emprunt etc.. Pour obtenir ces charges d’assurance, il faudra fournir des documents justificatifs ou une preuve du risque survenu.
Conclusion
On retient que pour la réalisation d’un achat neuf, un crédit bancaire ou financement bancaire peut être sollicité. Quand c’est le cas, l’établissement prêteur fixe un taux d’intérêt donné. Certains programmes allant dans le sens de la promotion du neuf telle la loi Pinel prévoient des déductions. Au nombre des frais déductibles en Pinel, on retrouve les intérêts d’emprunt. Il suffit de suivre la démarche décrite pour bénéficier de la déduction.
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