31 Oct Frais de garantie prêt immobilier
Frais de garantie prêt immobilier
Frais de garantie prêt immobilier
Frais de garantie prêt immobilier
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Pour effectuer une transaction immobilière, les propres frais d’un particulier ne sont souvent pas suffisants. En vue de procéder à l’achat immobilier ou à l’investissement locatif, un prêt immobilier est alors sollicité. Prêt immobilier et non don. Par conséquent, il faut solder la banque et ceci se fait par le paiement des mensualités de remboursement. Afin de s’assurer que les mensualités sont payées peu importe les situations, des frais de garantie sont imposés à l’emprunteur. Qu’est-ce que les frais de garantie pour un prêt immobilier ? Quels sont les frais de garantie pour un prêt immobilier ? Comment évaluer cette garantie ? On en parle dans le présent article.
Sommaire
Qu’est-ce que les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Afin de donner une définition compréhensible de cette notion du secteur immobilier, retournons au principe du financement de projet immobilier par la banque. Pour obtenir un financement de crédit immobilier, il est important d’apporter à la structure bancaire certaines garanties. Cette garantie à mettre à la disposition de l’organisme emprunteur pour la prise en charge du dossier est surtout liée à la mise en place d’un système de paiement.
A la différence de l’assurance prêt immobilier, les frais de garantie sont sollicités par la banque qui octroie le crédit immobilier. Ces frais assurent la garantie que les mensualités liées au financement immobilier seront payées par l’emprunteur. Contrairement à l’assurance emprunteur pour laquelle la couverture est liée aux assurances sociales, les frais de garantie ne couvrent pas le social. On dira que les frais de garantie sont un outil de la banque qui est complémentaire à l’assurance emprunteur.
Quel est le rôle des frais de garantie dans le processus d’octroi de financement ?
Pour l’obtention d’un financement dans le cadre d’un projet immobilier, la banque recherche une assurance auprès de l’emprunteur. Les frais de garantie font partie de ces assurances que l’emprunteur doit obligatoirement donner à l’organisme prêteur. Le rôle des frais de garantie est de mettre la banque en confiance quant au paiement des mensualités. Concrètement, les frais de garantie sont l’équivalent de ce qu’est l’assurance. Sans ce montant mis en garantie, la banque ne saurait avoir ses gains quand vous cessez de payer vos mensualités. Les frais de garantie sont un bénéfice que la banque a pour ne pas perdre assez lorsque vous n’arrivez pas à payer les mensualités.
Frais de garantie : est-ce une obligation ?
Les frais de garantie sont bien obligatoires. Sans eux, la banque ne saurait donner un crédit logement à un particulier. En cas de défaillance, la banque a besoin de se rassurer. C’est donc pourquoi elle exige que chaque emprunteur paie ses frais de garantie.
Comme expliqué plus haut, il ne faut pas confondre les frais d’assurance emprunteur aux frais de garantie. Alors que les premiers sont une couverture en cas de sinistre, les seconds préviennent l’insolvabilité et le non paiement en cas de défaillance.
Il faut ajouter que quelque soit l’organisme emprunteur, les frais de garantie sont exigés par la banque. De même, la catégorie d’emprunt et le profil de l’emprunteur n’influencent pas l’obligation des frais de garantie.
S’il est de convenance que pour un crédit logement auprès de la banque les frais de garantie sont exigés, quels sont alors ces frais de garantie qu’il faut payer?
Quels sont les différents types de garanties pour un financement bancaire ?
Avant de passer aux types de frais de garantie ou à la façon dont les frais de garantie peuvent être soldés, il faut dire que la garantie est un bien matériel ou immatériel. Il ne s’agit donc pas forcément d’une somme financière.
Précisément, on distingue trois grands types de frais de garantie. Autrement dit, vous pouvez solder vos frais de garantie suivant trois méthodes. Il s’agit de l’hypothèque, de la caution bancaire ou cautionnement et du privilège de prêteur de deniers ou ppd.
Le ppd ou privilège de prêteur de deniers
Encore appelé inscription au privilège du prêteur de deniers, le privilège du prêteur de deniers ppd est une forme particulière de frais de garantie. Dans le cas du ppd, il s’agit d’un engagement pour une priorisation. L’emprunteur prend l’engagement de mettre la banque en priorité par rapport à ses autres créanciers. Autrement dit, le ppd est un système dans lequel la banque est passée en première position dans la hiérarchie des structures à qui un emprunteur doit.
Par conséquent, si les biens de l’emprunteur sont saisis ou qu’il est contraint à payer une amende, la banque est priorisée. De même, si le bien immobilier est mis en vente, c’est la structure ou l’organisme emprunteur qui a la propriété. Il faut préciser que dans un système de privilège de prêteur de deniers ppd, seuls certains types de transactions sont inclus.
Précisément, le ppd n’est possible que pour un crédit ayant pour but de financer l’achat d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’un achat dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien. Pour cette dernière option, le taux est très avantageux.
Enfin, le privilège de prêteur de deniers ou ppd n’est pas assujetti à la taxe sur la publicité foncière.
On retient que pour un prêt immobilier, les frais de garantie peuvent exister sous forme de ppd. On parle d’un privilège de prêteur de deniers qui consiste à mettre la banque en priorité de remboursement.
La caution bancaire
De façon générale, on distingue plusieurs organismes de cautionnement. Il peut s’agir d’une mutuelle professionnelle, d’une structure privée ou même d’une société d’assurance. Ces organismes de financement sont souvent comme des filiales des banques et donc coiffés par celles-ci. D’autres organismes de cautionnement sont liés à Crédit Logement.
Ainsi, dans un système de caution bancaire, l’emprunteur verse à l’organisme de cautionnement une certaine somme ou cotisation périodique. A son tour, la structure est garante de la protection de l’emprunteur en cas de non paiement des mensualités.
Par conséquent, si vous choisissez la caution bancaire comme votre mécanisme de paiement des frais de garantie, une structure financière s’occupe de vous couvrir en cas de défaillance. L’emprunteur a donc l’assurance du paiement de ses mensualités peu importe la situation. La banque n’a, elle aussi, rien à craindre.
Par ailleurs, pendant qu’il prend en charge les mensualités de l’emprunteur en cas de difficulté, ce dernier dépose à l’organisation de cautionnement un certain nombre de frais. Il s’agit notamment de la commission de caution. La commission de caution est une partie de l’emprunt que vous avez reçu au niveau de la banque. Il s’agit d’une part peu significative qui est versée pour le cautionnement.
Ensuite, un fonds de garantie existe et chaque emprunteur verse également une commission à ce niveau. Ajoutons l’influence de nombreux facteurs sur la caution bancaire. Les organismes de cautionnement n’assurent pas la couverture de tous de la même façon. Les différences sont fonction de l’âge de l’emprunteur, du coût de ses mensualités ou échéances et de la somme totale qu’il a comme crédit.
De même, il faut dire que dans un tel système, la caution bancaire en elle-même est l’ensemble des versements effectués à l’agence de cautionnement. Certaines de ces structures de couverture emprunteur versent à l’emprunteur la caution à la fin du contrat. Dans le cas où l’organisme de cautionnement est la filiale d’une banque, la caution n’est souvent pas élevée. Et pour cause, l’acquéreur ou l’emprunteur ne rentre pas en possession de ses cautions à la fin du contrat ou du paiement des mensualités ou échéances.
Par exemple, Crédit Logement demande que les emprunteurs investissent dans le fonds mutuel de garantie ou FMG. Une part de la caution bancaire versée est retournée à l’emprunteur. Elle s’élève généralement à près de 70% de la caution bancaire versée.
On distingue aussi une forme particulière de caution appelée caution mutuelle fonctionnaire. Avec cette caution, la mutuelle paie immédiatement vos mensualités impayées des deux ou trois derniers mois. Aussi, au lieu de saisir systématiquement les biens de l’emprunteur, la caution essaie de trouver une solution à l’amiable.
Enfin, précisons que la caution bancaire ne peut être utilisée pour les frais de garantie d’un prêt à l’accession sociale PAS que lorsque le montant dudit crédit est inférieur à 15 000€. De même, quand un prêt taux zéro ptz est associé à un prêt à l’accession sociale PAS, les frais de garantie ne peuvent pas être une caution bancaire. Il ne peut s’agir que de l’hypothèque.
On distingue aussi la caution solidaire. Toutefois, cette forme de caution n’est souvent pas suffisante pour être frais de garantie d’un prêt immobilier.
L’hypothèque
Dans le cas d’une hypothèque, l’emprunteur met son bien immobilier en garantie. En effet, l’emprunteur et la banque s’accordent sur la saisie et la vente du bien immobilier au cas où les mensualités ne sont pas payées. Pour souscrire à une hypothèque comme frais de garantie, la procédure est plus complexe que celle d’une simple caution bancaire. En effet, pour vous engager dans une procédure dans laquelle l’hypothèque est utilisée comme frais de garantie, il faut faire appel à un notaire.
Pendant que pour la caution il faut payer un pourcentage de son crédit, l’hypothèque nécessite plus d’investissement.
D’abord, le coût de l’hypothèque comprend les frais à payer au notaire. Pour cause, l’hypothèque est réalisée par un acte notarial et est publiée au service de publicité foncière.
Ensuite, les frais de garantie que sont l’hypothèque sont souscrits en payant également un salaire au conservateur des hypothèques. Ces frais sont payés à la sécurité immobilière. De même, d’autres coûts en lien avec la publicité foncière ainsi que des débours sont ajoutés au coût de l’hypothèque.
A présent, abordons le comportement de l’hypothèque en face de certains types de prêt immobilier. Pour un prêt taux zéro par exemple, l’emprunteur est exonéré de la taxe sur la publicité foncière. Une hypothèque à titre de frais de garantie bancaire dure toute la période du prêt sans jamais dépasser 50 ans.
De la fin de l’hypothèque
Une fois la dernière mensualité payée, l’hypothèque n’est plus applicable. L’année suivant la fin du paiement, l’inscription à l’hypothèque n’est plus valable. De façon automatique, le contrat prend fin un an après le paiement du crédit. De même, quand la mainlevée de l’hypothèque est obtenue, le bien immobilier peut être vendu.
De la saisie du bien hypothéqué
Quand l’emprunteur n’arrive plus à solder ses mensualités, la banque met le bien immobilier en vente. Cette vente précédée de saisie du bien est réalisée aux enchères judiciaires. La saisie et la vente du bien est ont pour but de permettre à la banque de rentrer en possession des mensualités impayées. Cependant, malgré que des échéances ne soient pas payées, d’autres solutions sont recherchées avant de passer à la saisie du bien. La mise en application de l’hypothèque est donc un choix ultime.
Du choix de l’hypothèque comme frais de garantie
Il est conseillé de privilégier l’hypothèque quand vous n’avez pas d’autres alternatives de revente du bien immobilier. Ne pas payer ses mensualités et ne pas être en mesure de vendre le bien ne sont jamais des situations confortables. Aussi, l’hypothèque est presque exigée par la banque quand vous n’avez pas un apport personnel pour votre projet immobilier.
Le SACCEF: une alternative à l’hypothèque ?
Comme expliqué plus haut, l’hypothèque constitue une solution pour les frais de garantie mais elle s’avère onéreuse. Le SACCEF est utilisé aujourd’hui comme alternative à l’hypothèque afin de résoudre ces problèmes de dépense et de complexité.
Afin de bénéficier de la caution SACCEF, la banque auprès de laquelle le crédit immobilier a été obtenu doit appartenir à la caisse d’épargne ou à la banque populaire. Toujours en termes d’avantage, le SACCEF peut-être transféré pour couvrir un autre bien immobilier. Aussi, il n’y a pas de main levée à payer quand le bien est mis en vente avant que le crédit immobilier ne prenne fin.
Enfin, vous n’avez pas à effectuer une démarche particulière pour avoir la caution SACCEF. Il revient à votre organisme emprunteur de soumettre votre dossier.
Combien coûtent les frais de garantie ?
Le montant des frais de garantie n’est pas fixe. Il dépend surtout du type de frais de garantie: caution bancaire, privilège du prêteur de deniers et hypothèque. D’ailleurs, pour certains types de frais de garantie, des montants spécifiques comme les frais de mainlevée ne sont pas appliqués.
A titre illustratif, considérons la moyenne du crédit immobilier en France ( 200 000 € ). Pour un crédit immobilier d’un tel prix, les frais sont déclinés comme il s’ensuit.
D’abord, pour une hypothèque, le coût initial des frais de garantie est de 2 660 €, 893 € pour la main levée et 0 € de rediscutable pour un total des frais de garantie qui s’élève à 3 553 €.
Ensuite, pour une caution bancaire, on a en moyenne 2 630 € pour le montant initial, 0 € en main levée puis 1 380 € en rediscutable. Le coût total moyen des frais de garantie pour une caution bancaire s’élève ainsi à 1 250 €.
Enfin, quand il s’agit d’un ppd, le montant total moyen est de 2 123 €. Il s’agit de 1 230 € en initial et de 893€ pour la main levée. Aucun frais n’est lié au montant rediscutable.
Comment calculer ses frais de garantie pour un crédit immobilier ?
Tout comme pour le montant, le calcul des frais de garantie dépend du type de prêt en question.
En premier lieu, pour un cautionnement, on a d’abord une commission dont la valeur est comprise entre 170 et 620 €. Le prix exact est fonction du montant du crédit. En plus de la commission, des frais sont versés au fonds mutuel de garantie ou FMG.
Pour une caution bancaire, vous pourriez bénéficier d’un remboursement à l’issue du crédit immobilier. Tout dépend de la structure de cautionnement. On distingue notamment Crédit Logement, la SOCAMI, la SACCEF, la CAMCA, la CMH et des mutuelles.
Aussi, le calcul de l’hypothèque prend en compte les honoraires du notaire, 0,75% du prêt pour la publicité foncière, 0,05 % du crédit pour la sécurité foncière et d’autres émoluments.
Enfin, le pdd se calcule de la même manière que l’hypothèque. La nuance est que le pdd n’est pas soumis à la publicité foncière.
Conclusion
Retenez que les frais de garantie sont une protection pour la banque dans le cas où ies mensualités ne peuvent plus être payées par l’emprunteur. On distingue surtout la caution bancaire, l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers ppd. Chacun de ces frais de garantie présente ses avantages et ses limites. Il faut étudier chaque catégorie de frais de garantie avant de passer à la signature du contrat car il s’agit d’un contrat qui s’étend sur la durée du crédit immobilier.
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