11 Nov Achat en démembrement
Achat en démembrement
Achat en démembrement
Achat démembrement immobilier :
L’achat d’un bien immobilier est un processus parfois complexe et qui nécessite des interventions extérieures. Afin de réduire le coût d’acquisition, ces interventions peuvent aller dans le sens d’une collaboration d’achat. Diverses méthodes existent pour acheter un bien immobilier à plusieurs ou pour faire bénéficier d’un achat immobilier à d’autres personnes. Le démembrement immobilier fait partie de ces alternatives d’achat. Souvent utilisé dans le cas d’une succession ou d’une transmission patrimoniale, il peut être utilisé dans d’autres cas. Qu’est-ce que le démembrement immobilier ? Quelles sont les méthodes pour effectuer un démembrement immobilier ? Comment faire le calcul des parts dans un tel processus ? Quels sont les avantages et points d’attention à prendre en compte ? Telles sont les questions auxquelles cet article apporte des éléments de réponse. Achat en démembrement immobilier : on en parle.
Sommaire
Qu’est-ce que le démembrement immobilier?
Afin de mieux définir la notion de démembrement immobilier, clarifions d’abord un certain nombre de termes.
D’abord, la nue-propriété désigne l’acquisition du droit de vente d’un bien. Le nu-propriétaire se charge de la réalisation des grands travaux à opérer sur le bien immobilier. Il se réserve aussi le droit de procéder à une vente du logement.
Ensuite, l’usufruit( usus et fructus) est la disposition ou le droit de bénéficier des jetons gagnés sur le bien et d’en faire usage. L’usufruitier se charge des dépenses courantes à effectuer sur l’habitat. Détenteur de l’usufruit, il peut s’installer dans le bien immobilier mais aussi percevoir des frais de bail dans le cas d’une location. Toutefois, le nu-propriétaire peut décider de la vente de la propriété après son achat.
Quant au démembrement, il désigne le système dans lequel les droits de nu-propriété et d’usufruit sont séparés. Autrement dit, celui qui jouit du bien après son acquisition et celui qui réalise les grands travaux sont différents. Ajoutons que la durée d’une telle séparation de droit équivaut à la longévité de l’usufruitier.
Ainsi, contrairement à la pleine propriété (usufruit et nue-propriété) , le démembrement implique un partage de droit différent de celui de l’indivision. Ici, seul le propriétaire à terme ou nu-propriétaire peut décider de la vente de la totalité du logement. Généralement, en famille, le démembrement est fait de sorte à ce que le parent possède l’usufruit et l’enfant dispose de la nu-propriété.
Cependant, le démembrement peut bien avoir lieu entre en dehors du cadre familial. Pour l’achat de bien immobilier en démembrement, une fiscalité est imposée. Elle aide à calculer l’apport de chaque partie pour un achat équitable. Cette fiscalité dépend de l’âge de celui qui dispose de l’usufruit.
En un mot, le démembrement est un mode patrimonial d’achat dans lequel l’usufruitier et le copropriétaire se partagent un bien immobilier.
Comment faire un achat immobilier en démembrement ?
Plusieurs mécanismes existent pour réaliser un achat immobilier en démembrement de propriété. Voici les quatre grandes façons de faire un tel achat.
Faire un achat en démembrement croisé
L’achat en démembrement croisé est simple. Il concerne les couples pas encore mariés ou pacsés. Dans cette transaction, chaque conjoint dispose de la moitié du droit d’usufruit et de la moitié du droit de nue-propriété. Quand un membre du couple meurt, l’autre occupe la moitié délaissée par le défunt. Ainsi, il dispose de la pleine propriété sur une partie du bien et est usufruitier sur une autre partie. Ceci permet au conjoint resté en vie demeurer en droit de vivre dans la maison.
Faire un achat immobilier en démembrement croisé avec une SCI
Ce régime ne diffère pas autant de celui du démembrement croisé. La seule différence ici est que l’acquisition du bien est faite par une société civile immobilière SCI. Dans la cadre d’un démembrement familial, chaque partie prenante dispose d’une moitié de nue-propriété et d’usufruit. Quand une partie prenante décède, l’autre dispose des droits d’usufruit ainsi que de la moitié du bien.
Faire un achat immobilier en démembrement temporaire
Dans un tel procédé, la fiscalité n’est pas assez pénalisante. Le démembrement temporaire consiste à céder le droit ou le titre d’usufruitier à un bailleur ou à une SCI. Celui qui investit lui-même garde la nue-propriété.
Ainsi, l’investisseur achète un logement moins cher en se faisant financer. De même, il se dégage des frais courants liés au bien ainsi que des complications de la location.
Faire un achat immobilier en démembrement format classique
Enfin, le démembrement simple est celui expliqué plus haut. Dans un contexte familial, les enfants bénéficient de la nue-propriété et les parents de l’usufruit. Quand un parent disait, l’autre bénéficie de l’usufruit. Même si les frères liés au logement sans payer par les deux parties, l’Aigle de la salle en démembrement est toujours de mise.
Par ailleurs, pour réussir un achat en démembrement immobilier, il est préférable de se rapprocher des spécialistes du secteur. Pour ce faire, Fiduce, l’agence immobilière spécialiste du marché de vente et d’achat vous offre ses services. Fiduce accompagne ses clients dans le recherche d’un bien immobilier ainsi que dans le financement. Aussi, rapprochez-vous de l’agence de courtage immobilier pour prendre plus de conseils relatifs à votre procédure de démembrement.
Comment effectuer le calcul du démembrement pour un bien immobilier ?
Avant de prendre les calculatrices, précisons que les frais de notaire sont les mêmes en démembrement comme en vente ordinaire. Ainsi, les 7 ou 8% dans l’ancien et 2 à 3% dans l’immobilier neuf sont toujours de vigueur. Toujours parlant de notaire, il rédige l’acte juridique pour un coût entre 1000 et 2000€.
Revenons-en maintenant au calcul du démembrement immobilier. Ce calcul est fait grâce à une imposition fiscale. Cette imposition fiscale est définie en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du bien.
Selon les règles établies par la loi, il est établi que la nue-propriété et l’usufruit valent respectivement :
10% et 90% quand le donateur est âgé de moins de 21 ans et l’inverse quand il a au-delà de 90 ans
80 et 20% entre 81 et 90 ans puis l’inverse entre 21 et 30 ans
70 et 30% entre 71 et 80 ans puis l’inverse entre 31 et 40 ans
40 et 60% entre 41 et 50 ans puis l’inverse entre 61 et 70 ans
50% chacun quand le donateur a entre 51 et 60 ans.
Il faut rappeler que cette règle n’est applicable que dans le cas d’un usufruit à vie.
Quels sont les avantages de l’achat en démembrement immobilier ?
Une acquisition en démembrement immobilier permet de réduire les dépenses liées à l’achat. Aussi, le démembrement présente de nombreux avantages fiscaux. On en parle.
Avantages du démembrement pour le nu-propriétaire
La nue-propriété présente de nombreux avantages. En dehors du coût d’achat bas, d’autres raisons sont susceptibles de pousser à une telle opération.
L’achat en démembrement : un mécanisme de réduction de l’investissement immobilier
D’abord,l’acquisition du droit de nue-propriété ne permet pas de percevoir des revenus sur son achat immobilier. Contrairement à la pleine propriété, la nue-propriété n’admet pas la réception de loyers par exemple. En celà, les frais de pleine propriété et ceux de nue-propriété ne sauraient être les mêmes. On évalue jusqu’à 40% le décote dont bénéficie le nu-propriétaire. Autrement, il ne serait pas avantageux de s’engager comme nu-propriétaire.
Ainsi, l’acquisition d’un bien en nue-propriété aide à amortir les frais d’achat. Un indicateur tel le TRI ou taux de rendement interne permet d’évaluer l’intérêt d’une nue-propriété.
La nue-propriété pour moins de dépenses parallèles
En second lieu, en démembrement immobilier, les charges liées à la réparation du bien immobilier sont du devoir de l’usufruitier. Qu’il s’agisse de la partie privative ou de celle commune, le nu-propriétaire n’a aucun investissement de réparation à effectuer. Ainsi, le nu-propriétaire se dégage de ces investissements connexes. Toutefois, il faut rappeler que les plus grandes réparations seront faites par le détenteur de la nue-propriété.
Absence d’impôt sur le loyer et déficit foncier
Si la nue-propriété ne permet pas de percevoir un loyer, elle n’est donc pas contrainte au paiement d’un impôt sur le loyer.
Aussi, un déficit foncier peut être généré dans certaines conditions. Il faut que l’usufruitier ait mis le bien en location onéreuse et que les dépenses du nu-propriétaire soient importantes pour le bon état du logement.
Réduction de l’IFI
Encore appelé impôt sur fortune immobilière, l’IFI n’est imposée qu’en cas d’usufruit. Il n’est pas question pour le nu-propriétaire de s’acquitter de cette imposition.
De ce fait, si vous décidez de l’achat d’un bien immobilier à forte valeur, il est intéressant de se positionner en tant que nu-propriétaire. Ceci permet d’éviter ces charges d’imposition.
Une meilleure organisation de la succession
Par ailleurs, le démembrement de propriété permet d’éviter le régime d’indivision. En effet, en cas de décès, si rien n’a été décidé à l’avance, c’est l’indivision qui est appliquée. Or, ce mode de succession comporte des risques et n’est pas aisé à gérer. Ainsi, le démembrement utilisé en tant qu’outil patrimonial aide à mieux organiser la succession. Des conflits inutiles sont ainsi écartés.
Aussi, les dépenses faites pour assurer la transmission des biens ne sont pas toujours avantageuses. A cet effet, le démembrement aide à réduire ou supprimer ces frais de succession ou de transmission. En effet, l’abattement accordé par l’État est avantageux pour procéder à un démembrement. Ces frais s’élèvent à 100 000€ pour chaque enfant durant une période de 15 ans. Grâce à cette aide, vous pouvez acquérir un bien en étant usufruitier. Vos enfants seront nu-propriétaires jusqu’à votre décès. Une fois décédé, votre usufruit revient à la descendance qui, elle, est désormais pleinement propriétaire.
Avantages du démembrement pour l’usufruitier
L’usufruit présente de nombreux avantages.
D’abord, il épargne des grandes dépenses liées à l’entretien de la maison. Aussi, c’est un système dans lequel vous investissez peu tout en assurant un bon retour sur investissement.
Dans un contexte familial, le parent usufruitier perçoit des loyers de son vivant sans devoir les partager avec le descendant.
De même, l’usufruit donne la liberté de mettre fin à ses droits ou même un contrat.
Enfin, même en cas de vente du bien par le détenteur de la nue-propriété, l’usufruitier perçoit toujours ses revenus.
En termes de donation de bien, la conservation de l’usufruit présente des avantages fiscaux. Si vous donnez un bien en gardant l’usufruit, c’est la nue-propriété seule qui sera considérée pour évaluer les droits à payer. Sachant que la nue-propriété est forcément inférieur à la pleine propriété en termes de coût, cette transaction est donc bénéfique. A ce titre, l’avantage fiscal est donc présent. Selon les conditions définies par la loi, il est encore plus bénéfique de passer au démembrement plus tôt. Voici un exemple pratique pour vous permettre de mieux cerner l’intérêt de passer à ce système un peu plus vite.
Jean, un parent de 64 ans décide de mettre en démembrement son bien. Il souhaite donner celui-ci a son enfant en conservant l’usufruit. Le bien vaut 200 000 €. Ainsi, l’enfant disposant de la nue-propriété doit payer 100 000 €. En considérant la subvention évoquée plus haut, il n’y a donc plus de frais à payer.
Or, si Jean attend ses 85 ans pour effectuer la transaction de ce même bien de 200 000€, la nue-propriété sera évaluée à 70% et donc 140 000€. Malgré l’amortissement de 100 000€, 40 000€ seront taxés dans le cadre de la donation.
Quels sont les inconvénients du démembrement ?
D’abord, il ne s’agira pas de parler en termes d’inconvénients mais d’aborder les aspects auxquels il faut faire attention.
Malgré ses avantages, le démembrement peut rapidement tourner au cauchemar. Il faut accorder un œil vigilant à la procédure pour éviter une annulation ou une requalification. D’ailleurs, la loi sur les impôts en son article 751 considère, du point de vue fiscal, un bien immobilier en démembrement comme succession de l’usufruitier. De ce fait, il urge d’agir de sorte à éviter les droits liés à une succession. Pour ce faire, le démembrement doit:
être validé par un notaire
être effectué au moins 3 mois avant la mort du donateur
être rappelé pendant la succession.
Dans le cas d’un démembrement avec une SCI, il faut tenir à :
rappeler la durée du démembrement
définir les dépenses imputées à chaque partie
préciser les circonstances d’un renouvellement.
Il est important de faire attention à chaque étape du processus de démembrement d’un bien immobilier pour ne pas se faire avoir.
A présent, abordons les inconvénients proprement dits du démembrement immobilier.
En premier lieu, il est important de rappeler que le nu-propriétaire se charge des grandes dépenses et des grands travaux. Avant de choisir son nu-propriétaire, il est important d’être sûr qu’il dispose des moyens pour effectuer des travaux tel un ravalement de façade.
En second lieu, quand il s’agit d’un démembrement familial, la situation peut se compliquer. Quand le parent usufruitier décède, le conjoint peut bénéficier de l’usufruit. Dans ce cas, les enfants sont nu-propriétaires sans bénéficier de revenus sachant qu’ils sont soumis au paiement du droit de succession.
Pour finir, dans le cas où la vente du bien est sur table, céder l’habitat nécessite l’accord des deux parties. Si les parties ne s’accordent pas, la situation peut se compliquer. Pour cette raison, il est préférable de ne pas mettre sa résidence principale en démembrement. De cette façon, vous pourrez déménager sans être obligé d’obtenir l’aval de votre enfant par exemple.
Comment arrêter un démembrement immobilier ?
Le contrat de démembrement doit, lui-même, définir les conditions de sortie du démembrement ainsi que les modalités de suppression.
Généralement, le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. Aussi, la durée prévue, quad elle est à échéance, est un motif d’arrêt du démembrement immobilier. Cependant, d’autres circonstances peuvent intervenir et aboutir à une annulation.
A titre illustratif, si un usufruitier abuse des droits à lui donnés ou s’il n’exerce pas convenablement ses obligations, une annulation n’est pas écartée.
Conclusion
Le démembrement immobilier est une procédure d’achat immobilier dans lequel les droits sont partagés. On parle d’usufruit et de nue-propriété. Ce régime permet de réduire le coût de la dépense fiscale liée à un achat immobilier. Aussi, il facilite la succession patrimoniale. De même, le démembrement aide à acheter un bien en dépensant peu. Diverses méthodes de démembrement immobilier existent. La loi prévoit une fiscalité particulière pour le démembrement à vie. Celle-ci dépend de l’âge de l’usufruitier et du bien lui-même. Malgré ses nombreux avantages, il convient de faire attention lors de la mise en place de la procédure. C’est pourquoi, il est préférable de prendre conseil auprès des experts. Fiduce, expert de l’immobilier, aide ses clients à réussir leur passage en démembrement. Aussi les accompagne-il dans la recherche du bien et du financement.
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