16 Jun Achat résidence principale combiné investissement immobilier locatif
Achat résidence principale combiné investissement locatif
Achat résidence principale combiné investissement locatif ?
Achat résidence principale combiné investissement locatif : L’achat d’un bien immobilier s’avère important compte tenu des avantages qui en découlent. L’investisseur ayant un projet d’achat immobilier dans le but de devenir propriétaire a souvent deux options : acheter une résidence principale pour y vivre ou faire un investissement locatif. Ceux ayant les deux projets préfèrent acheter d’abord leur résidence principale et faire un investissement locatif avec le temps . Cependant il y a possibilité de combiner les deux , c’est-à -dire , faire l’achat d’un bien immobilier en même temps qu’un investissement locatif. Comment cela est-il alors possible ? Comment acheter une résidence principale combinée avec un investissement locatif ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quelles sont les conditions à remplir et comment obtenir un financement de la part de la banque ? Telles sont les préoccupations qui seront abordées dans la suite de l’article.
Sommaire
Achat résidence principale combiné investissement locatif : quel sous-entendu ?
Vous désirez associer l’achat de votre résidence principale avec un investissement locatif ? Vous avez donc deux possibilités : soit acheter votre résidence principale , la diviser en deux pour y vivre dans l’un et mettre l’autre en location. S’il s’agit d’une résidence à étage par exemple, vous pouvez décider mettre le rez de chaussée en location et vivre à l’étage ou vis versa. La deuxième possibilité c’est d’acheter la résidence principale en même temps qu’une autre maison à mettre en location. Dans les deux cas , on dira que vous avez combiné l’achat d’une résidence principale et d’un investissement locatif. La première option fera l’objet de notre analyse : L’investissement mixte d’une résidence principale et d’une location.
Le 15e arrondissement est l’un des plus grands arrondissements de Paris. Situé dans la partie sud-ouest de Paris , sur la rive gauche de la Seine , Paris 15 est issu des communes de Vaugirard et de Grenelle. Comptant 238 189 habitants avec une superficie de 8,48km², Paris 15 est un arrondissement résidentiel qui dispose de nombreux parcs d’attractions. On y rencontre des musées , des salles de théâtre , différents types d’activités sportives , de gigantesques parcs , une végétation verte et abondante , des centres commerciaux , des écoles etc.. Il regroupe également plusieurs quartiers avec un marché immobilier dense. Allons à la découverte de boucicaut , l’un des quartiers de cet arrondissement et son marché immobilier neuf.
L’intérêt de l’association achat résidence principale et investissement locatif
Quel profit tiré de la combinaison d’un investissement locatif avec l’achat d’une résidence principale ? Quels sont les avantages qui en découlent.
D’abord, la résidence principale c’est une maison vous appartenant et dans laquelle vous vivez en permanence avec votre famille . La résidence principale est différente d’une maison où on passe les vacances de temps en temps . C’est votre propre patrimoine , vous en êtes propriétaire et vos centres d’intérêt s’y trouvent. Vous n’aurez donc pas à payer les frais de loyer ni de crédit immobilier au fil des temps si vous optez pour l’achat d’une résidence principale. Par contre , l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier qui est destiné à la location. Ça peut être une maison , un immeuble ou un appartement que vous louez à des gens pour percevoir des frais de loyer chaque mois.
Ainsi, l’achat d’une résidence principale combiné avec un investissement immobilier peut sembler être avantageux pour l’investisseur. En effet , l’achat de sa propre maison combiné avec un investissement locatif , permet de générer des bénéfices sur la maison mise en location. Ces bénéfices peuvent permettre de rembourser le crédit emprunté pour l’achat de la résidence principale. Ils peuvent également permettre de financer d’autres projets immobiliers ou non. Le propriétaire peut décider faire une épargne de ces revenus afin d’assurer sa retraite ou se faire une fortune. Cette combinaison bien qu’étant difficile peut donc générer des revenus intéressants à l’investisseur. Le remboursement du crédit bancaire sera allégé et l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt grand aux dispositifs de Pinel ou Denormandie.
Vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer. Grâce aux loyers perçus, vous pouvez amortir votre crédit. Le remboursement de votre emprunt bancaire est ainsi allégé et vous diminuez votre niveau d’endettement réel.
Acheter une résidence principale simultanément à un investissement locatif : quelle procédure ?
Si vous désirez acheter un domicile et mettre une partie en location , il faudra vous armer financièrement et savoir faire le choix de la maison à prendre. En effet , la première étape sera de faire votre budget en fonction de vos revenus et des conditions de la banque dans le cas où vous aurez besoin de faire un prêt bancaire . La seconde étape et la plus importante , c’est le choix de la résidence principale. Il n’est pas question ici de choisir simplement une maison selon votre goût mais une maison bien vaste.
Pour réussir sa combinaison , il faut d’abord réussir le choix de la maison. Votre projet étant de mettre une partie en location et de vivre dans l’autre, il faut donc choisir la maison en fonction de votre préférence et de celle des futurs locataires. Analyser le marché immobilier et noter les critères ou les besoins des locataires. Si votre résidence principale ne répond pas à leur attente , vous aurez des difficultés à atteindre votre objectif d’investissement locatif. Il faut donc choisir une grande maison pouvant loger plusieurs personnes , dans un environnement idéal. Les locataires préfèrent des appartements proches des commodités comme le commerce , le transport , les écoles et hôpitaux etc.. Vous pouvez aussi opter pour la campagne. Certains préfèrent louer dans les campagnes à cause des frais de loyers qui deviennent chers dans les villes.
Après la recherche de votre résidence principale qui vous servira également d’investissement locatif, vous pouvez donc chercher un financement auprès de la banque . Le compromis et l’acte de vente vont être signé par vous , l’acheteur et le vendeur en présence d’un notaire.
Obtenir un financement pour l’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif
Il est fort probable que l’acheteur ne dispose pas des moyens nécessaires pour investir dans ce projet d’association de sa demeure à une location. Les frais d’achat seront plus élevés même si l’investissement locatif viendra compenser après. Un prêt immobilier sera donc indispensable pour l’acquisition de la résidence. Comment obtenir alors ce financement auprès d’un organisme bancaire ?
Les conditions pour l’obtention d’un financement dans le cas d’un investissement mixte
Pour octroyer un crédit bancaire, la banque prend en compte certains critères. Il s’agit de la capacité d’emprunt , le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% , l’apport financier de l’emprunteur, le crédit en cours , le reste à vivre , le travail et les sources de revenus de ce dernier. En effet , puisqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif , il vous faudra une capacité d’emprunt bien solide et un apport personnel élevé pour motiver la banque à vous octroyer le prêt.
Pour constituer votre dossier , il est important d’analyser chaque partie du projet , c’est à dire , analyser l’achat de la résidence d’une part et l’investissement locatif d’autre part pour pouvoir déterminer la capacité d’emprunt sans oublier que l’investissement locatif viendra alléger le remboursement du crédit. En outre, le financement dépend de la manière dont le compromis est rédigé , c’est parfois à la charge du vendeur dans certains cas et dans d’autres cas à la charge de l’acheteur. Lorsque les frais seront à la charge de l’acheteur , les banques pourront demander de le financer à travers votre apport personnel.
Pour calculer votre apport personnel ou votre épargne à ajouter , il faut faire la somme des charges locatives et enlever le résultat du loyer annuel. Il faut inclure toutes les charges concernant les travaux de rénovation et les intérêts. Ce calcul vous permettra de déterminer les revenus que vous allez gagner de votre investissement locatif et les frais d’achat de la résidence.
Les types de financement pour l’investissement mixte achat résidence principale et investissement locatif
Pour financer votre projet, vous pouvez opter pour ces types de prêts bancaires
- le prêt amortissable
- le prêt différé ,
- le prêt in Fine etc…
Vous pouvez également optimiser également votre projet en faisant recours à des dispositifs comme Pinel , LMNP etc.
Optimiser achat résidence principale combiné investissement locatif
Plusieurs dispositifs permettent de tirer profit de l’association d’une maison principale avec un investissement locatif. La meilleure option parmi ces dispositifs est la défiscalisation. La défiscalisation consiste à réduire les frais d’impôts sur les revenus du propriétaire. Les dispositifs de défiscalisation pour ce type de projet sont: la loi Pinel , la loi Denormandie et le statut LMNP.
La loi Denormandie consiste à alléger les frais d’impôts lorsqu’il s’agit d’une résidence ancienne avec des travaux de rénovation. Ce taux de réduction d’impôt varie entre 9%,12% et 18% en fonction du nombre d’années de location de la maison. Mais pour bénéficier de ce dispositif , le propriétaire doit respecter le plafond des frais de loyers à attribuer aux locataires . La loi Pinel quant à elle correspond aux résidences neuves . Elle peut intervenir pour les résidences anciennes à condition que le propriétaire rénovent la maison comme une maison neuve.
Par ailleurs le statut LMNP permet également d’optimiser l’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif. Ce dispositif permet de bénéficier des revenus issus d’un investissement locatif ou de la location d’une partie de sa maison. Le statut LMNP réduit donc les taxes de location jusqu’à 50% , ce qui bénéficie amplement au propriétaire.
Conclusion : Les inconvénients de l’association achat résidence principale et investissement locatif
Ce projet bien que permettant à l’acheteur de bénéficier des revenus issus de l’investissement locatif n’est pas sans inconvénients. Le propriétaire est contraint de vite trouver des locataires pour la partie de sa maison à louer afin de pouvoir générer des bénéfices et rembourser sa dette. Dans le cas contraire , l’endettement , donc le paiement des intérêts, va prendre plus de temps que prévu. Par ailleurs , dans le cas où la maison sera louer , des frais supplémentaires vont s’ajouter lorsque les locataires vont vouloir déménager. Le propriétaire sera obligé de réaménager la maison avant d’obtenir un autre contrat de location.
No Comments