18 May Acheter avant de vendre sans prêt relais
Acheter avant de vendre sans pret relais
Acheter avant de vendre sans prêt relais ?
Acheter avant de vendre sans prêt relais ? La question doit vous empêcher de dormir ! La réponse en quelques mots simple !
Pour de nombreuses raisons (déplacement, affectation…),des propriétaires de maison décident d’acheter une nouvelle. Généralement tombés sous le charme de la nouvelle habitation, ils sont excités à l’idée de financer l’achat du nouveau bien. Cependant, un dilemme revient sans cesse : faut-il acheter la nouvelle maison avant de revendre l’actuelle ? Ou est-il préférable de céder la résidence actuelle afin de financer l’achat de la nouvelle maison ? Au vu des difficultés que connaît parfois le marché immobilier, vendre un bien n’est pas toujours une partie de plaisir. Beaucoup préfèrent donc l’option d’acheter avant de revendre. Pour ces derniers, le prêt relais est souvent le meilleur moyen de financer l’achat. Toutefois, peut-on acheter ou acquérir une maison avant d’en acheter une autre sans prêt relais ? Si oui, comment procéder? Dans cet article, nous vous proposons des astuces pratiques pour réaliser l’achat d’un bien immobilier avant de vendre le logement dans lequel vous êtes actuellement. Décryptage.
Qu’est-ce que le prêt relais ?
Le prêt relais correspond à un type de crédit immobilier proposé par une banque. Il permet d’acheter une maison avant d’en acquérir une autre. En effet, l’achat d’une nouvelle maison demande d’effectuer des dépenses financières pas toujours évidentes à faire. Sans aucun crédit, vous pouvez voir votre logement favori être achetés par un autre acquéreur. Aussi, c’est un moyen parfait pour procéder à une transition immobilière sans louer. L’importance d’un prêt relais n’est donc plus à prouver dans le processus consistant à acheter une maison avant de vendre l’actuelle.
Concrètement, en quoi consiste le prêt relais ? Disons qu’un prêt relais ou crédit relais est une bourse bancaire de 2 ans maximum octroyée par un établissement financier. Vous avez donc 2 ans pour vendre votre maison à un preneur. Avance accordée par l’agence bancaire, le prêt relais s’élève à environ 60 ou 80% du prix actuel de votre habitation. Ce pourcentage est appliqué dans le cas où l’entièreté du crédit immobilier a été soldée. De ce fait, il faut évaluer le prix actuel du logement pour savoir à combien peut s’élever votre crédit de transition. Si vous n’avez pas encore soldé la totalité du crédit ayant permis d’acheter l’actuelle maison, il faut :
- déterminer le prix de vente de la maison
- évaluer la partie remboursée du prêt en cours
- calculer le bénéfice après vente.
Le prêt relais sera défini en fonction du bénéfice que vous aurez après la vente de l’habitation actuellement utilisée.
Pour le dernier cas de figure, voici un exemple illustrant parfaitement la situation. Un propriétaire tombé sur un nouveau logement en a fait un coup de coeur. Il décide alors d’y habiter et donc de l’acheter avant de vendre sa maison actuelle. Problème : il n’a aucune avance pour financer sa transaction. Sa banque lui propose un prêt immobilier pour acquérir sa nouvelle habitation et quitter l’ancienne pour lequel il n’a remboursé qu’une part du crédit. La maison actuelle vaut 300 000 euros et son crédit n’est remboursés qu’à 50% ( 150 000 euros à rembourser). Tous calculs faits, il fera un bénéfice de 150 000 euros. Théoriquement, c’est cette somme qui lui sert à acheter la future habitation. La banque intervient donc et lui accorde une avance de 70% sur les 150 000 euros : c’est le prêt relais.
Acheter avant de vendre : quel problème pose le prêt relais ?
Plusieurs problématiques sont liées à l’octroi d’un prêt relais.
D’abord, comme expliqué précédemment, le prêt relais est parfois fonction de la part remboursée du crédit immobilier en cours. Dès lors, si vous n’avez pas remboursé le crédit, le prêt sera bas. Il ne permet donc plus de financer à lui seul l’achat du nouveau logement. Les banques proposent des alternatives. Souvent, il s’agit de demander un crédit immobilier ordinaire. Celui-ci s’ajoute au près relais. Vous êtes donc constamment sur le coup de deux dettes. Une fois la maison actuelle vendue, vous n’aurez qu’à solder le crédit immobilier ordinaire. Le prêt relais n’est plus de mise. Cette option de deux crédits à la fois est d’ailleurs la plus fréquente.
Aussi, une fois les 2 années expirées, la banque peut exiger que le prêt relais soit remboursé. Pour y arriver, vous êtes obligé de baisser le prix de vente pour négocier un preneur. Cette option est très peu avantageuse et risquée.
Enfin, l’autre danger qui guette avec le prêt relais est le taux de remboursement. Celui-ci est énorme et peut facilement ruiner si on y met pas de l’attention. Les banques exigent d’énormes taux de remboursement pour les prêts de transition.
Acheter avant de vendre : quel problème pose le prêt relais ?
Plusieurs problématiques sont liées à l’octroi d’un prêt relais.
D’abord, comme expliqué précédemment, le prêt relais est parfois fonction de la part remboursée du crédit immobilier en cours. Dès lors, si vous n’avez pas remboursé le crédit, le prêt sera bas. Il ne permet donc plus de financer à lui seul l’achat du nouveau logement. Les banques proposent des alternatives. Souvent, il s’agit de demander un crédit immobilier ordinaire. Celui-ci s’ajoute au près relais. Vous êtes donc constamment sur le coup de deux dettes. Une fois la maison actuelle vendue, vous n’aurez qu’à solder le crédit immobilier ordinaire. Le prêt relais n’est plus de mise. Cette option de deux crédits à la fois est d’ailleurs la plus fréquente.
Aussi, une fois les 2 années expirées, la banque peut exiger que le prêt relais soit remboursé. Pour y arriver, vous êtes obligé de baisser le prix de vente pour négocier un preneur. Cette option est très peu avantageuse et risquée.
Enfin, l’autre danger qui guette avec le prêt relais est le taux de remboursement. Celui-ci est énorme et peut facilement ruiner si on y met pas de l’attention. Les banques exigent d’énormes taux de remboursement pour les prêts de transition.
Comment acheter avant de vendre sans passer par le prêt relais ?
Les prêts accordés à titre de prêt relais peuvent nuire sans permettre d’effectuer son nouvel achat. Des solutions existent pour éviter le prêt relais tout en achetant son bien avant de vendre l’actuel.
Choisir un prêt relais acquisition pour éviter le prêt relais
Le prêt relais acquisition est une solution proposée par la plupart des banques pour se démarquer de la concurrence. On le nomme également crédit relais intégré ou prêt achat-vente. Le prêt relais acquisition comprend le rachat du crédit immobilier en cours, un prêt relais et un crédit immobilier pour la maison de vos rêves. La raison qui doit vous motiver à opter pour un crédit relais intégré est toute simple. Ce prêt complexe n’est pas accompagné d’une date butoir. Autrement, vous n’avez pas un délai de vente du logement mis sur le marché immobilier. Aussi, les paiements mensuels sont souvent bas.
Là encore, un problème revient. Il s’agit du taux qui est élevé. Étant une offre mixte et complexe, les taux liés à un prêt relais sont parfois énormes. Il est même habituel de retrouver un prêt relais acquisition au taux plus élevé que celui du duo prêt relais – prêt ordinaire.
Ce n’est donc qu’une option car, après tout, il ne s’agit que d’un prêt relais qui ne dit pas son nom.
Opter pour un ibuyer: la vente express
Si vous connaissez le métier de marchand de biens, celui d’ibuyer ne doit pas vous être étranger. Un ibuyer achète le bien que vous avez mis en vente et par la suite le revend en améliorant les taux. Pendant que le marchand de biens s’occupe des biens à rénover, l’ibuyer achète un bien pour le vendre sans le rénover. En France, des sociétés comme Homeloop ou encore Zefir se sont lancés dans ce domaine. Le principal objectif d’un ibuyer est d’ailleurs d’aider à vendre rapidement son bien pour s’installer dans un autre.
L’offre est avantageuse pour le propriétaire dans la plupart des cas. Il faut ajouter que le prix auquel achète l’ibuyer est généralement plus bas que la valeur normale de la maison. Aussi, cette option est, pour le moment, plus présente dans les villes comme Paris ayant une forte attractivité. Lyon ou encore Lilles sont d’autres secteurs dans lesquels le métier d’ibuyer bat son plein. La vente express est clairement la meilleure option pour réussir à acheter avant de revendre une maison sans prêt relais. Préalablement à la décision d’opter pour un ibuyer, il faut évaluer les offres des entreprises évoluant dans le secteur.
La proposition de l’ibuyer s’adresse aux personnes qui veulent vendre très rapidement une maison pour des raisons précises. Leur cible spécifique est l’ensemble des propriétaires ayant choisi d’acheter avant de vendre sans prêt relais. Faire appel à un ibuyer, c’est donc être pour lui le client parfait.
Faire coïncider l’achat et la vente
Le meilleur procédé, même s’il n’est pas toujours évident, est de mettre à la même date les rendez-vous d’achat et de vente. Pour y arriver, il faut accélérer la vente du logement en instance en ne fixant pas un prix excessif. Au même moment, augmenter le délai entre le compromis de vente et l’acte de vente pour le nouveau logement. Le notaire peut aider à réussir ce procédé si la situation est bien expliquée. Cependant, cette option semble plus être de la science-fiction que du réel.
Acheter avant de vendre sans prêt relais est bien possible. Même s’il est le choix le plus fréquent, le prêt relais n’est pas inévitable. En amont de l’acquisition d’un prêt relais, il faut penser à examiner d’autres options. Un ibuyer, un prêt relais acquisition sont les choix les plus réalistes. Vous pouvez aussi acheter avant de vendre sans prêt relais en négociant de bons délais avec le notaire. Ces trois options sont toutes possibles quand les bonnes stratégies sont mises en place. Le plus important est d’évaluer les avantages et limites de chaque solution avant de procéder à un choix définitif. Le secteur de l’immobilier est onéreux et il faut veiller à analyser les risques avant tout investissement.
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