Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt désigne le montant que vous êtes en droit d’emprunter pour le financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Un certain nombre de critères entrent en ligne de compte dans l’évaluation de votre aptitude à emprunter. Parmi eux, votre stabilité, le niveau de vos revenus, les aides financières qui sont à votre portée (PTZ ou PAS) ainsi que l’apport sont autant d’éléments à prendre en considération. Grâce à ces facteurs, vous pouvez déterminer votre capacité d’achat. En pratique, une mensualité ne peut excéder les 33% de vos revenus mensuels auxquels seront logiquement déduites vos charges habituelles. De même, n’oubliez pas que plus la durée d’emprunt est longue, plus vous payerez d’intérêts, à capital emprunté égale la mensualité va diminuer.

Pourquoi recourir à un calculateur de prêt immobilier ?

En utilisant un calculateur de prêt immobilier,  vous serez en mesure d’évaluer la somme que vous pouvez emprunter pour votre crédit. Ces calculatrices dont la vocation est de simuler le montant d’emprunt, ont l’avantage de faciliter la tenue d’un aperçu du crédit au meilleur taux. De même, elle a la capacité de vous tenir au courant du taux moyen qui se pratique dans une région prédéfinie. De cette façon, vous déboucherez sur des prévisions personnalisées de votre prêt. Par la suite, en faisant appel aux services d’un courtier en crédit immobilier, vous pourrez bénéficier de tous les conseils requis pour ce qui a trait à la meilleure solution de financement en se basant sur votre profil, vos avoirs financiers ou immobiliers et vos revenus. Que vous choisissiez de vous lancer seul ou en couple dans cette aventure, une calculette de prêt immobilier est en mesure de s’adapter.

Augmenter sa capacité d’emprunt

En pratique, il n’est pas possible d’augmenter sa faculté d’emprunt comme elle relève essentiellement de vos revenus fixes. Néanmoins, vous pouvez jouer sur votre capacité d’achat en augmentant par exemple votre apport. Ainsi, si vous proposez un apport de l’ordre de 30% ou plus, vous pourrez optimiser vos chances d’acquérir un bien plus élevé car 10% partiront en frais.

L’évaluation de l’apport personnel

Cet élément regroupe éléments comme les donations, les bénéfices liées à l’entreprise, l’héritage, les économies ou encore un prêt accordé au sein de la famille. Sont également constitutifs d’un apport dans le cadre d’un projet d’achat immobilier.

Quelles sont les étapes pour réaliser une simulation de prêt ?

Avant de formuler toute demande de crédit immobilier, n’hésitez pas à recourir à un calculateur de prêt immobilier. Cette alternative permettra de définir votre faculté d’emprunt et d’établir une estimation des variables relatifs à votre démarche, à savoir les mensualités et la durée. Vous aurez également un aperçu appréciable des offres pouvant vous convenir sans que cela ne vous engage à quoi que ce soit. C’est une procédure aussi simple que rapide et gratuite. Pour ce faire, utilisez la calculette de prêt immobilier virtuelle qui vous renseignera sur la viabilité de votre projet en se basant sur votre profil personnel et professionnel. A l’issue de votre prévision, vous aurez une idée plus précise de ce vous pouvez emprunter et à quel taux. Il faut savoir que de nombreux courtiers immobilier mettent à disposition de leur clientèle un simulateur de crédit sur leur site internet sinon taper la requête « calculateur prêt immobilier » sur Google vous en trouverez plusieurs, ce qui vous permettra de comparer divers établissements et ainsi optimiser votre choix.

Le mode d’emploi de la simulation

Pour procéder à une simulation de crédit immobilier, vous devrez indiquer diverses informations dont le montant que vous désirez engager pour votre projet, les mensualités et la longueur du prêt. De même que si vous étiez en face de votre banquier, vous aurez à répondre à diverses questions utiles pour le calculateur de prêt immobilier qui déboucheront sur un résultat approximatif du montant que vous avez la possibilité de solliciter. Généralement, cette démarche vous donnera des résultats sur le nombre de mensualités, le TAEG ou taux annuel effectif global, la durée du crédit, le montant total que vous devrez ainsi que les frais relatifs à la constitution de votre dossier. C’est un process relativement simple qui vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt immobilier et que rendent facile les nombreux outils numériques disponibles pour ce type de planification. Ce type de procédé permet de palnifier son crédit immobilier sans avoir à bouger de chez soi. Outre la calculatrice de prêt immobilier, les dispositifs les plus performants vous permettront de bénéficier d’informations supplémentaires comme les frais additifs pour le remboursement et les meilleurs taux applicables.

Calcul prêt immobilier avec ou sans apport

Dans la pratique courante, les entités financières demandent aux emprunteurs que leur apport ait la possibilité de financer les frais relatifs à la garantie et au notaire. Ces coûts sont évalués à au moins 10% du prix de vente d’un bien immobilier, si tant et est que vous cherchiez à acquérir un bien ancien. Dans le cadre de l’immobilier neuf, ce taux est d’environ 2,5%. L’objectif de cette requête par la structure offrant le crédit est de servir de garantie au bien immobilier. Ainsi, en cas de défaut de paiement, l’établissement de crédit est en mesure de saisir la propriété immobilière et de récupérer le capital restant dû.  Que ce soit de la part de la part de la garantie ou de l’hypothèque qui dépendra du prix courant du bien qui si bien sûr n’a pas pris de valeur il ne couvrira pas le montant des frais annexes. Néanmoins, ces fonds seront difficilement récupérables si les frais ont été financés par la banque. Tout l’attrait d’une calculette de prêt immobilier est de faciliter ces diverses prévisions afin d’éviter toute mésaventure.

Les avantages d’un apport

Outre les frais qui sont pris en charge par une contribution personnelle, les structures ayant voie de fournir un prêt immobilier privilégient les demandes où figure un apport assez conséquent. En engageant au moins 10% du montant total de votre emprunt immobilier, vous mettrez toutes les chances de votre côté si vous souhaitez acquérir une résidence principale ou vous projeter dans un investissement locatif. Sachez que le prêteur s’intéressera à la provenance de l’apport du fait des contraintes règlementaires liées à la lutte anti-blanchiment afin de s’assurer qu’il ne s’agit pas d’une provenance douteuse. De ce fait, les apports de l’ordre de 20% du prix du bien constituent une preuve de confiance mutuelle pour les établissements prêteurs. Par ricochet, les taux immobiliers peuvent en ressortir plus bas. La capacité d’épargne permet de réduire le taux d’endettement.

Le calcul de l’apport

Si vous désirez calculer votre contribution avant de vous présenter à l’établissement banquier, il est important que vous compreniez que cette variable n’est qu’un pourcentage entre le montant global de votre aventure immobilière et l’épargne qui est disponible. Pour le déterminer, il suffit alors de diviser ledit montant au coût total du bien. Pour une maison estimée à 750 000 euros, votre contribution sera donc de 120 000 euros pour un apport de l’ordre de 16%. Le prêt immobilier à financer sera alors de 705 000 euros hors frais annexes ces derniers ayant déjà été financés par votre apport.

Emprunter sans apport

Contrairement à ce que bon nombre de personnes peuvent penser, les structures de crédit ne sont pas opposées au fait d’accorder un crédit immobilier sans qu’il y ait d’apport et propose une solution à long terme. Cependant, ces cas de figure demeurent assez rares en cette période post-covid-19 et au vue des éléments cités précédemment concernant la potentielle défaillance ainsi que le sentiment pour la banque de prendre le risque seul pour votre projet. Les profils pouvant prétendre à cette prérogative sont peu nombreux. Parmi eux, les jeunes primo-accédants qui viennent d’intégrer la vie active et qui, de par leur situation, n’ont pas encore eu l’occasion d’épargner. Il existe néanmoins des dispositifs d’aide permettant de diminuer le montant du prêt bancaire comme le PTZ ou Prêt à Taux Zéro et le PAL ou Prêt Action Logement. Toute personne disposant d’une épargne personnelle assez importante mais qui désire garder l’argent mis de côté peuvent également bénéficier de ce recours à condition de présenter des produits de défiscalisation. Au même titre, les investisseurs qui envisagent la location d’un logement pourront alors jouir d’une réduction d’impôts. Leurs avantages fonciers diminuent effectivement à hauteur de leur emprunt. Cette démarche est régulièrement utilisée dans le cadre d’un Crédit in Fine.

Comment calculer le taux d’un prêt immobilier ?

Pendant la phase de constitution de votre dossier de prêt, la banque va établir le taux d’intérêt affecté à votre emprunt en se basant sur un certain nombre de critères. Si l’institution peut fixer le taux qu’elle désire, l’entité sait qu’il s’agit d’un marché concurrentiel pour que l’emprunteur ne choisisse pas un autre établissement pour son crédit immobilier elle pourra fort du profil, de ses objectifs et des contreparties que l’emprunteur sera en mesure faire la banque pourra faire des efforts. Cette variable est généralement conditionnée par la durée du remboursement, le taux d’usure taux au-delà duquel la banque ne sera pas en mesure de suivre le projet d’un point de vue légal ainsi que la situation économique locale, le marché de l’immobilier et le profil du demandeur. Un délai assez long induit un taux élevé pour limiter les risques. Un bon profil impliquera un taux plus faible et inversement. Une fois que ce taux est fixé, vous pourrez alors déterminer le montant total de la somme perçue par l’entité financière. Ce sont autant de données qui sont prises en compte par la calculette de prêt immobilier.

Le calcul des intérêts d’un emprunt

Il existe une formule relativement simple de calcul des intérêts d’un prêt immobilier.

Intérêts = (12 x “nombre d’années du crédit” x mensualité) – “Capital emprunté”

En guise d’exemple, pour un crédit immobilier de 200 000 € sur 25 ans avec un taux de l’ordre de 3% hors frais de financement et une mensualité de 948,42 €. Le montant total des intérêts serait de : (12 X 25 X 948,42) – 200 000 = 84 527 €.

Si vous voulez connaître le montant d’une mensualité en fonction du montant demandé, du taux et de la durée, n’hésitez pas à avoir recours à notre calculateur de prêt immobilier tout en haut de cette page.

Calcul prêt immobilier et PTZ

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est un recours qui permet de simplifier l’accès au logement en augmentant votre faculté d’emprunt. Elle se calcule en fonction de divers facteurs dont vos revenus, la période de l’emprunt et le budget alloué aux mensualités. Il n’est pas facile de le calculer soi-même. C’est la raison pour laquelle il existe des simulateurs qui se proposent de l’évaluer en ligne. Il existe des conditions d’exigibilité au PTZ qui concernent essentiellement vos ressources. Cette sorte de prêt « aidé » peut être sujet à un plafonnement. A cet effet, il n’est pas en mesure de couvrir entièrement votre projet d’acquisition immobilière. Toutefois, le PTZ peut être utilisé pour servir de complément au capital préalablement épargné. Votre revenu, la nature de votre projet et la localisation du bien serviront de base dans le plafonnement du montant du prêt par le régime obligatoire. Pour connaître le montant que vous pouvez solliciter, n’hésitez pas à simuler votre aventure en faisant appel à un calculateur de prêt immobilier. Pour autant, force est de préciser que ce calcul des plafonds de ressources nécessite votre avis d’imposition de l’année N-2 selon les nouvelles dispositions d’un PTZ 2020. Dans ces démarches, les personnes prises en compte seront exclusivement les personnes qui ont le désir d’habiter dans le logement. Par conséquent, un enfant à naître fera partie intégrante du procédé.

Calcul prêt immobilier pour investissement locatif

En pratique, l’établissement de crédit considère 70% du montant du loyer à percevoir (idem pour les loyers déjà perçus), c’est le revenu locatif net car il tient compte des vacances locative tout au long du financement. Cette somme s’illustre comme une marge de sécurité qui servira aux yeux de la structure prêteuse à couvrir tout ce qui a trait aux frais d’exploitation, aux charges de copropriété ainsi que la régularisation de la taxe foncière. Gardez en tête qu’une institution financière est au fait des prix appliqués sur le marché de l’immobilier en fonction du bien que vous recherchez. Pensez à démontrez que vous maîtrisez également le domaine en effectuant un calcul de rentabilité sur votre investissement locatif. Deux cas subsistent. Si vous désirez acquérir un bien ancien, renseignez-vous en consultant les données de l’observatoire Clameur. Dans le cadre d’un bien neuf, ce seront les plafonds des loyers légaux qui vous apprendront si vous pouvez ou non bénéficier de remise d’impôts conformément à la loi Pinel.

Calcul sur compensation de revenus

Une banque peut pratiquer ou non le système de compensation de revenus. Si tel est le cas, l’établissement considèrera que l’effort mensuel viendra diminuer les loyers perçus. Pour calculer le montant du prêt, elle se basera alors sur cette formule :

Montant de vos mensualités actuelles + (montant des futures mensualités – revenus locatifs nets) / vos revenus

Calcul sur non-compensation des revenus

Dans le cas contraire, pour une banque qui ne pratique pas la compensation de revenus, l’effort mensuel de l’emprunteur tient compte du montant des charges. La formule se présentera alors comme suit :

(Vos mensualités actuelles + mensualités de l’investissement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)

Calcul prêt immobilier et frais de notaire

Contrairement à ce que vous pourriez penser, les frais de notaire ne représentent pas la rémunération de l’homme de loi. Si son salaire mensuel ou son revenu mensuel est bel et bien inclus dans la variable, les frais comportent également des taxes, les droits de mutation, qui sont dues aux collectivités territoriales. Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf dont l’achèvement remonte à moins de 5 ans et qui n’a jamais fait l’objet d’une vente, les frais notariaux sont moins conséquents que dans le cadre d’un achat dans l’ancien. Ils sont estimés à environ 2% ou 3% du prix du bien neuf. Si vous projetez d’acquérir un bien, ces coûts dépendent généralement de l’état de ce dernier. Pour un appartement ancien, il vous faudra compter environ 7% à 8% du prix d’acquisition du bien. Cette règle est également applicable si vous recherchez une maison. Le critère de l’ancienneté prévaut dans le calcul des frais de notaire. En pratique, les institutions financières retiennent cette formule :

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire