06 Sep Capacité de financement
Capacité de financement
Capacité de financement
Capacité de financement
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Tout projet nécessite un financement . Le détenteur avant d’atteindre ses objectifs doit penser à sa capacité de financer ce projet car l’aboutissement du projet peu importe sa nature demande une certaine contribution , une somme donnée. La façon la plus récurrente pour obtenir ce financement lorsqu’on ne dispose pas soit même des moyens nécessaires est la souscription à un prêt auprès d’un organisme bancaire. La banque a son tour , va d’abord analyser un certain nombre de critères afin de s’assurer de la capacité de l’emprunteur à rembourser le crédit et connaître le montant exact à emprunter. Plusieurs éléments interviennent dans la détermination de la capacité de financement. Il s’agira d’aborder la capacité de financement d’un projet immobilier.
Sommaire
Capacité de financement : qu’est ce que c’est ?
De façon générale , la capacité de financement est l’aptitude de quelqu’un à financer un achat ou un projet . Il s’agit des moyens financiers dont dispose quelqu’un pour acquérir un bien ou atteindre un objectif. Dans le domaine de l’immobilier , la capacité de financement représente la capacité d’emprunt d’un acquéreur. La capacité d’emprunt ou la capacité de financement correspond donc au montant maximum que la banque peut accorder à un emprunteur pour le financement de son projet. Autrement dit , c’est le montant que peut emprunter un acquéreur en fonction de sa situation financière , des ses charges , de la durée du prêt immobilier etc. C’est aussi le montant à rembourser à l’organisme prêteur après le financement. En effet , le prêt immobilier étant une opération risquée , la banque a le devoir d’accorder à son client un crédit qui lui est convenable et ne dépassant pas sa situation financière . Un emprunteur à revenus faibles ne peut pas emprunter par exemple une grosse somme pour l’acquisition de son bien immobilier , il risque de ne pas rembourser la banque. L’organisme prêteur va donc étudier la capacité d’emprunt en fonction :
- de votre capacité d’endettement
du type de prêt à accorder - de la durée d’emprunt
- de vos revenus et de votre âge
- de votre apport personnel etc..
La banque préfère les emprunteurs ayant une capacité d’emprunt élevé car le remboursement des mensualités en dépend. Plus votre capacité de financement est important , plus vous avez de fortes chances d’obtenir le crédit immobilier. Par ailleurs , vous pouvez déterminer vous même votre capacité de financement à l’avance afin d’anticiper le processus de demande de prêt. En déterminant à l’avance votre capacité d’emprunt , vous aurez une idée sur le montant à emprunter et sur les mensualités que vous aurez à verser. Cependant , la détermination de la capacité de financement est nécessaire lorsque l’emprunteur détient un projet immobilier et souhaite faire le choix de sa maison en fonction de sa capacité d’emprunt. Il désire en fait choisir un bien immobilier dont le prix correspond au montant qu’il lui est possible d’emprunter. La détermination de la capacité de financement est aussi valable lorsqu’il s’agit de la souscription à un crédit auto , à un prêt personnel ou à un prêt travaux.
Comment calculer sa capacité de financement ?
Le calcul de la capacité de financement n’est pas du tout difficile. Il suffit juste de multiplier les revenus moins les charges mensuelles par le taux d’endettement le plus élevé et diviser le taux par 100.
Capacité d’emprunt = ( revenus – charges ) / 35% ( taux d’endettement le plus élevé)
C’est un calcul que vous pouvez faire vous même dans un calepin ou sur une feuille. Vous avez aussi la possibilité de faire recours à un courtier pour vous aider à faire le calcul. Le courtier immobilier dispose de certains outils pour déterminer la capacité d’emprunt . Il existe également des simulateurs ou calculatrices en ligne qui permettent de déterminer non seulement votre capacité d’emprunt mais aussi la durée du financement et les mensualités à payer. Il s’agira juste d’inscrire certaines données relatives à vos revenus et à vos dépenses. Les montants des revenus doivent être fixés pour faciliter le calcul ; les dépenses correspondent au loyers , les anciens crédits à la consommation ou les anciens prêts immobiliers ainsi que tout autre charge dont dispose l’emprunteur. Le montant de l’apport personnel et le reste à vivre est aussi important. Après avoir inscrit ces données , le simulateur présente quelques minutes après le montant de la mensualité , le montant à emprunter et le coût total du crédit. Vous pouvez maintenant faire votre demande de prêt immobilier lorsque votre capacité d’emprunt vous est favorable.
Quels sont les éléments qui interviennent dans la détermination de la capacité de financement ?
Plusieurs éléments influencent le montant de la capacité d’emprunt. La somme à emprunter dépend entièrement de ces éléments et doit être prise en compte. Il s’agit des revenus de l’emprunteur , du montant de l’apport personnel , des charges du foyer etc…
Les revenus de l’emprunteur et du co emprunteur
Les revenus de l’emprunteur sont indispensables dans le calcul de la capacité de financement . Il s’agit de tous les revenus : les revenus issus de son salaire , les revenus fonciers et mobiliers ( action , logement , assurance vie… ) , les pensions de retraite , les revenus versés par l’organisme CAF ( Caisse allocation familiale) lorsque l’emprunteur a des enfants en bas âge et les pensions alimentaires. Les revenus issus des allocations de chômage et des allocations personnes handicapées sont aussi considérés dans le calcul. Dans le cas où les revenus de l’emprunteur sont variables ou lorsqu’il n’est pas salarié comme les commerçants ou les entrepreneurs par exemple ,il faudra estimer le montant des revenus en moyenne avant de faire le calcul. Les revenus locatifs et les primes peuvent aussi intervenir dans la détermination de la capacité de financement. Si vous empruntez à deux , alors les revenus du co-emprunteur seront également pris en compte pendant le calcul.
L’apport personnel de l’emprunteur
Le montant minimum exigé par la banque comme apport personnel s’élève à 10% du montant à emprunter. Ce montant intervient aussi dans la détermination de la capacité d’emprunt . L’apport personnel provient généralement de l’épargne de l’emprunteur. Il peut s’agir de l’épargne des salaires , d’un investissement locatif etc .. Les dons ou les prêts familiaux peuvent aussi permettre à l’emprunteur de disposer d’un apport personnel , les prêts aidés également. Ainsi le montant de l’apport est primordial pour l’évaluation de sa capacité de financement d’un projet immobilier.
Les charges de l’emprunteur
Certaines charges de l’emprunteur entrent en jeu dans la détermination de la capacité d’emprunt. Il s’agit des dépenses concernant la pension alimentaire du foyer , le paiement des impôts et les montants à verser chaque mois. Les loyers à payer font partie aussi des charges de l’emprunteur , les dépenses d’électricité et de chauffage , la scolarité des enfants , l’assurance , l’habillement , les équipements de loisirs , les déplacements etc… La détermination des charges est importante pour la banque car l’emprunteur doit disposer d’un reste à vivre important afin de continuer à assumer ses charges après l’octroi du crédit immobilier. Ainsi pour déterminer la capacité de financement, les charges de l’emprunteur jouent un rôle important.
Comment augmenter sa capacité de financement ?
La capacité de financement étant un élément décisif dans l’octroi d’un prêt immobilier à la banque,il est important de songer à l’augmenter afin d’optimiser ses chances. Si votre capacité de financement est faible , vous avez la possibilité de l’augmenter et de souscrire à votre crédit. D’abord , l’aide d’un courtier immobilier vous aidera à trouver une meilleure sollicitude en fonction de votre situation. Ensuite , il faudra définir les raisons pour lesquelles vous disposez d’une capacité de financement moins élevée , les charges qui pèsent sur vous. Les dettes non remboursées peuvent agir sur votre capacité d’emprunt. La solution est de faire un rachat de crédit , c’est-à -dire , regrouper tous les crédits en cours qu’il s’agit de crédit à la consommation ou de crédit immobilier. Le rachat de crédit vous permet de diminuer votre taux d’endettement et d’augmenter votre capacité de financement. En faisant un regroupement de vos dettes vous bénéficiez d’une nouvelle mensualité , d’une durée de remboursement plus élargie et d’un meilleur taux. Par ailleurs , pour augmenter votre capacité de financement vous pouvez booster vos revenus en cherchant d’autres sources de revenus ou d’autres activités plus productives.
Conclusion
Montant maximal à emprunter auprès d’un organisme bancaire , la capacité de financement encore appelée capacité d’emprunt est un élément indispensable à l’obtention d’un prêt immobilier. La détermination de la capacité de financement permet à la banque d’octroyer à l’emprunteur un prêt immobilier ne dépassant pas sa capacité de remboursement. Le montant de ce prêt immobilier qui constitue la capacité de financement de l’emprunteur est calculé en fonction des revenus , des charges , de l’apport personnel et du taux d’endettement de ce dernier. Pour réussir son financement , il est important d’augmenter sa capacité d’emprunt car plus elle est élevée plus la banque est rassurée.
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