Tout savoir sur la loi Pinel en 2019

Loi Pinel 2019

Voulez-vous vous constituer un patrimoine et/ou réduire le montant de vos impôts ? Vous devriez vous intéresser à la loi Pinel. En quoi consiste cette loi ? Comment bénéficier de ses avantages ? L’équipe Fiduce vous explique tout.

C’est quoi la loi Pinel ?

 

Créée en 2014 par Sylvia Pinel, ex-ministre du logement, la loi Pinel est un outil de défiscalisation pour les investisseurs locatifs. Concrètement, elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf ou ancien dans une zone éligible et que vous le louez pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de la location est longue, plus le pourcentage de déduction fiscale est important : il peut représenter 12%, 18% ou 21% du prix d’achat. Aidant les français à investir dans l’immobilier et à constituer un capital transmissible à leurs enfants, le dispositif rencontre un franc succès.

Utilisez notre calculette gratuite pour calculer la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir ici 

Sans surprise, le gouvernement Macron a donc choisi de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2021, sans vraiment modifier son fonctionnement en profondeur. La seule nouveauté notable en 2019 ? La loi De Normandie, une loi qui rend éligible au dispositif Pinel les biens à rénover acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 dans certains centres-villes dégradés.

Plus d’informations : Investir dans l’ancien avec la loi Pinel

Les zones de la loi Pinel en 2019

 


zones loi Pinel 2019
 

Quelles conditions respecter pour investir avec la loi Pinel ?

Le propriétaire

Si vous voulez bénéficier du dispositif Pinel, vous devez respecter certaines conditions :

  • Vous devez être résident fiscal français. Toutefois, un expatrié peut continuer de bénéficier de la réduction d’impôts s’il a acheté le bien avant son départ.
  • Vous devez vous engager à louer votre logement pour une période de 6 ans minimum. Le dispositif peut être renouvelé deux fois pour 3 ans, ce qui porte la durée maximum du dispositif à 12 ans. Au terme de cette période, vous êtes libre de disposer du logement comme vous le souhaitez (vente, location, etc.)

Conseil : Commencez par opter pour une période de 6 ans ! Vous pourrez la renouveler ensuite, alors que si vous choisissez d'emblée de louer pour 9 ou 12 ans, vous ne pourrez plus changer.

  • Vous ne pouvez acquérir que deux logements par an, pour un montant maximal de 300 000 € par foyer fiscal et un plafond de 5 500 €/m2.
  • Les loyers que vous pourrez percevoir sont plafonnés. Ils dépendent de la zone du logement et changent tous les ans. Calculez le plafond de loyer de votre investissement ici
  • De même, les ressources de vos locataires ne devront pas dépasser un certain seuil, déterminé en fonction de la composition du foyer et la zone dans laquelle est situé le logement.

 

Composition du foyer Zone A Bis  A  B1
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 €
Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72 476 € 66 460 € 48 422 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 €
Personne à charge supplémentaire + 12 908 € + 11 816 € + 8 646 €

 

Le logement

Aussi, le logement que vous achetez doit respecter certaines règles :

  • Le logement doit être situé dans une zone dite “tendue”. 3 zones existent : 

 

 A bis Paris + 29 communes environnantes
 A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
 B1 Toutes les métropoles de plus de 250.000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne non inclues dans les zones A et Abis, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés.

Pour faire ce choix, nous nous sommes appuyés sur 3 critères clés :

  • La situation démographique
  • La situation économique
  • Le marché immobilier

Ces critères permettent de faire une estimation de la demande locative et du potentiel de revalorisation dans un secteur donné. En France, les secteurs les plus porteurs quand on prend en compte ces 3 points sont les régions de l’Ouest et du Sud (Pays de la Loire, Aquitaine, Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Auvergne Rhône-Alpes et l’île-de-France). En effet, ce sont les régions qui vont connaître la plus grande croissance démographique dans les années à venir, et celles qui concentrent les principaux bassins d’emploi en France.

Au sein de ces régions, privilégiez les villes qui sont situées en zone B1 puisque vous pouvez y  obtenir la meilleure rentabilité compte tenu de la demande locative, du potentiel de valorisation à la revente et des plafonds de loyer imposés par la loi. Dans des villes situées en zone Abis ou A comme Paris ou Lyon, les prix élevés de l’immobilier ne permettent pas forcément de rentabiliser votre investissement. Bien sûr, il existe de nombreuses exceptions à cette règle générale : par exemple, à Lyon, des quartiers comme Gerland (7ème arrondissement) restent abordables.

Taux de croissance annuel moyen de la population                                                                            La concentration géographique de l’emploi en France

par région entre 2007 et 2040

loi Pinel démographie

Choisir le quartier où investir en loi Pinel

 

Votre objectif

Tout d’abord, vous devez d’abord définir votre objectif pour choisir le bon quartier. Est-ce que vous comptez revendre le logement pour réaliser une plus-value ou est-ce que vous voulez plutôt percevoir des loyers afin d’avoir une rente ? Dans le premier cas, acheter dans des secteurs prisés est une bonne option car votre rentabilité locative sera plus faible puisque le prix d’achat sera plus élevé, mais vous pourrez plus facilement valoriser votre bien à la revente. Vous pouvez également faire le pari d’investir dans des quartiers en plein renouvellement urbain, étant donné que leur cote est amenée à monter et vous avez de fortes chances de réaliser d’importantes plus-values sur le long terme.

Si vous êtes plutôt intéressé par la rente, acheter dans un secteur moins bien placé mais où la demande locative est soutenue est judicieux. En effet, le prix du mètre carré y sera moins cher, ce qui rendra votre rentabilité locative plus importante.   

Ensuite, il faut bien connaître le secteur dans lequel vous achetez. Pensez local car même dans la même ville, en fonction des quartiers, le prix du mètre carré, le profil des habitants sera radicalement différent. Est-ce que le quartier est apprécié des locataires ? Est-ce que des travaux y sont prévus ? Qui vit dans ce quartier ? Est-ce qu’il est bien desservi par les transports en commun ? Autant de questions auquel vous devez avoir la réponse.

Votre cible

Notons que quand vous choisissez l’emplacement, vous devez aussi penser à qui vous voulez cibler. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants, la proximité des universités va être un critère primordial. En revanche, si vous ciblez plutôt des familles, le logement doit être situé près des écoles du quartier. Les familles vont également être plus attachées à des critères tels que la présence d’espaces verts ou encore l’esthétique de l’immeuble. Évidemment, certains critères sont universels et vont être recherchés par tous les locataires : sécurité, proximité des transports en commun, des commerces, etc.

 

Finalement, faites attention au nombre et au type de programmes qui sont en cours de construction dans le secteur où vous voulez acheter, surtout si vous comptez revendre votre bien. Dans un immeuble neuf entièrement voué au locatif, il est fort probable qu’une bonne partie des propriétaires soient des investisseurs Pinel et qu’ils choisissent de vendre leur logement à la fin de la période obligatoire de la location. Dans cette situation, un nombre important de logement se retrouverait sur le marché en même temps, ce qui tirerait les prix à la baisse et votre plus-value avec. Pour cette raison, la meilleure solution est donc d’éviter les programmes entièrement voués au locatif et de choisir plutôt des petits ensembles de moins de 100 lots.

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