04 Oct Prix de revient appartement loi Pinel
Prix de revient appartement loi Pinel
Prix de revient appartement loi Pinel
Prix de revient appartement loi Pinel
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L’investissement en Pinel offre plusieurs avantages aux acquéreurs. Ceux-ci bénéficient en plus d’une réduction d’impôt d’un prêt immobilier pour le financement de leur investissement. Grâce à la loi Pinel les acquéreurs se constituent un patrimoine durable et transmissible de génération en génération. Les héritiers pourront toujours bénéficier de la défiscalisation Pinel tant que le contrat d’engagement demeure d’actualité. La loi Pinel permet de préparer sa retraite en toute sûreté. Puisqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif , l’investisseur bénéficie non seulement d’une réduction mais d’un revenu mensuel provenant des loyers perçus. La réduction d’impôt offerte par la loi Pinel varie en fonction de deux éléments . Il s’agit de la durée de location et du prix de revient . Le prix de revient permet de déterminer le montant de la réduction d’impôt en loi Pinel pour un investissement immobilier. Il s’agit donc d’un élément très crucial qui ne doit pas être négligé . Il s’agira donc ici de présenter ce que c’est que le prix de revient d’un appartement en loi Pinel , les éléments qui y interviennent ainsi que la méthode de calcul de ce prix de revient.
Sommaire
Qu’est-ce que le prix de revient d’un appartement en loi Pinel ?
Le prix de revient d’un appartement est le Coût total des frais ou dépenses liés à l’acquisition de cet appartement. C’est l’ensemble du prix d’achat de l’appartement et des frais supplémentaires liés à son acquisition. Ainsi le prix de revient d’un appartement inclut non seulement le prix fixé par le vendeur pendant l’achat mais aussi les frais de notaire , les frais d’agence et même de courtier en fonction des professionnels qui sont intervenus dans l’achat. Dans le cas d’un investissement en loi Pinel , l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur son acquisition. Cette réduction se fera sur le coût total de l’investissement , donc sur le prix de revient. La loi Pinel prend ainsi en compte toutes les dépenses liées à l’achat de l’appartement pour offrir sa réduction , le montant de réduction sera donc déterminé en fonction du prix de revient. Il s’agit là d’un élément essentiel pour l’obtention de la défiscalisation Pinel. Le prix de revient déterminé bien sûr en fonction de la durée de location les intérêts de réduction de l’investisseur. Pendant la déclaration de son impôt , l’investisseur se verra obligé de renseigner l’administration sur ce prix de revient. D’où son importance de le déterminer à l’avance.
Comment calculer le prix de revient d’un appartement en loi Pinel ?
La réduction d’impôt en loi Pinel se fait sur le prix de revient de l’appartement acheté . Il est donc important de déterminer à l’avance ce prix. Le montant du prix de revient dépend du prix d’acquisition de l’appartement et des frais annexes intervenus . Ces frais varient en fonction de la nature de l’appartement. Il peut s’agir d’un appartement neuf déjà construit , d’un appartement en VEFA appartenant à un programme immobilier ou d’un appartement ancien rénové suivant les normes.
Les frais intervenants dans le calcul du prix de revient d’un appartement en loi Pinel
Pour un même prix d’acquisition , les prix de revient des appartements en loi Pinel peuvent varier et ce en fonction du type d’achat ou de la nature réel du bien immobilier. Pour un appartement neuf déjà construit voici les frais qui interviennent :
- Le prix d’achat de l’appartement neuf;
- Les frais de notaire , de courtier , d’agence etc…;
- La taxe de publicité foncière et la taxe sur les valeurs ajoutées;>/li>
- Les droits d’enregistrement ;
- Les commissions versées.
Dans le cas d’un appartement acheté en VEFA ou appartenant à un programme immobilier ,voici la liste des dépenses qui interviennent dans l calcul du prix de revient :
- Le prix d’acquisition de l’appartement acheté en VEFA;
- Les droits d’enregistrement;
- Les taxes foncières et sur la valeur ajoutée;
- Les frais annexes tels que : les honoraires du courtier immobilier , de l’agent immobilier , du notaire etc
Remarquons que les frais dans ce cas ne diffèrent pas tellement de l’appartement neuf déjà construit. En loi Pinel , les appartements sont souvent achetés en VEFA et les frais de construction sont versés au fur et à mesure de l’avancée des travaux . Dans le cas où vous souhaitez construire votre propre appartement , en plus de ces frais s’ajoutent les frais d’achat du terrain , le coût de la construction qui inclut les frais d’architectes , le coût des matériaux de construction et le salaire des ouvriers etc . Le prix d’aménagement en plus de l’installation des équipements y est inclus.
Par ailleurs , dans le cas d’un appartement ancien rénové en loi Pinel , les frais de rénovation interviennent dans le prix de revient. Voici une liste :
- Le prix d’achat de l’appartement;
- Le coût des travaux de rénovation;
- Les frais de notaires et d’agences;
- Les droits d’enregistrement;
- La taxe de publicité foncière;/li>
L’estimation des frais intervenants dans le prix de revient pour la réussite du calcul
Pour mieux réussir le calcul du prix de revient de l’appartement en loi Pinel , il ne suffit pas juste de maîtriser les frais qui y interviennent mais de suivre un processus donné tout en faisant une bonne estimation de ces frais. Pour réussir son calcul , il est important de tenir compte de son budget. Un bon budget établi au début de l’achat peut permettre de différencier rapidement chaque dépense. Le budget doit être établi en fonction de tous les frais annexes que peuvent impliquer un investissement immobilier locatif afin que vous ayez la facilité au moment venu de déchiffrer votre prix de revient de l’appartement. Ainsi pour estimer les dépenses liées à l’investissement immobilier et pouvant influencer le prix de revient, il faudra d’abord définir mentionner le prix d’achat du bien immobilier. Le prix d’achat est un élément capital donc , il s’agit de la première chose à noter. Ensuite , les frais de notaires doivent être déterminés. Ces frais coûtent environ 8% du prix d’un bien immobilier ancien et 3% du prix d’un bien immobilier neuf. Vous pouvez aussi demander au notaire afin de connaître ses honoraires à l’avance. Il en est de même pour les frais d’autres experts , la meilleure manière est de se renseigner auprès des notaires eux-mêmes.
Pour l’obtention d’un prêt immobilier en loi Pinel comme de façon générale , certaines dépenses doivent aussi intervenir. Il s’agit des frais d’étude de dossier qui sont compris entre 500 et 1000 € , les frais de garantie et d’assurance . Après l’acquisition du logement , vous devez définir le montant du loyer en fonction des plafonds fixés par la loi Pinel tout en tenant compte des charges et imprévues. Comme charges , nous avons les charges de copropriété qui peuvent varier entre 200 à 400 € . Ces frais sont versés par trimestre pour le fonctionnement de l’appartement. Il y a aussi la taxe foncière qui est fixée en fonction des caractéristiques du logement , les frais de gestion qui sont compris entre 6 et 9% , l’assurance loyers impayés qui est compris entre 3 à 5% du loyer annuel. Pour mieux déterminer le prix de revient de son appartement il est donc important de faire une bonne estimation de tous ces frais afin d’alléger ses impôts.La formule pour le calcul du prix de revient en loi Pinel
Après avoir pris connaissance des frais qui interviennent dans la détermination du prix de revient d’un appartement en loi Pinel , il est important de procéder au calcul. Pour faire votre calcul , il suffit simplement de faire la somme de toutes ces dépenses . Ainsi :
Prix de revient d’un appartement en loi Pinel = Prix d’achat de l’appartement + la somme des frais supplémentaires ( frais de notaire , taxe foncière , droits d’enregistrement etc…)
Pour un appartement neuf acheté à un prix de 200 000 € avec pour frais de notaire 7000 € et 5000€ pour les autres frais supplémentaires en fonction de la nature de l’appartement , le calcul du prix de revient se fera comme suit :
Prix de revient de l’appartement en loi Pinel = 200 000 € + ( 7000 € + 5000 € ) = 212 000 €
Le prix de revient dans ce cas s’estime donc à 212 000 €. La réduction de Pinel se fera en fonction de ce prix.
Comment s’applique la défiscalisation Pinel au prix de revient d’un appartement ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui apporte son aide sur les marchés immobiliers déséquilibrés en France. En effet , dans certaines zones de la France , la demande de logement devient tellement forte que les promoteurs n’arrivent plus à satisfaire aux besoins des habitants . La loi Pinel promeut donc la construction de nouveaux biens immobiliers pour la compensation de cette demande. La loi Pinel intervient plus pour l’achat des biens immobiliers neufs , en VEFA ou dans l’ancien rénové. Elle offre un pourcentage de réduction sur les impôts auxquels font face les acquéreurs. En loi Pinel , l’investisseur achète l’appartement puis le met en location sur une durée donnée. Généralement , l’État prélève un pourcentage d’impôt sur cet investissement qui peut représenter une somme énorme . La loi Pinel vient donc réduire le coût de l’impôt tout en fixant ses conditions. L’investisseur éligible à ce dispositif reçoit donc une réduction sur sa fiscalité.
Le calcul de la réduction sur le prix de revient d’un appartement en loi Pinel
La réduction de fiscalité du dispositif Pinel varie en fonction de la durée de mise en location qui ne peut être inférieure à 6 ans. L’investisseur peut bénéficier jusqu’à 63 000 € sur son investissement pour une durée de location plus longue. La loi Pinel offre donc une réduction de 12% sur une durée de location de 6 ans , de 18% sur une durée de 9 ans et de 21% sur une durée plus longue de 12 ans. Le montant de la réduction dépend non seulement du prix de revient mais aussi de la durée de location. Ainsi pour un appartement acheté en loi Pinel , le calcul de la réduction d’impôt se fait comme suit :
Réduction Pinel ( RP) = Prix de revient du bien immobilier × le pourcentage de réduction en fonction de la durée de location ( 12% , 18% , 22% )
En prenant le calcul fait ci dessus , pour un appartement acheté en loi Pinel dont le prix de revient s’estime à 212 000 € , la réduction de Pinel se fait comme suit :
Pour une durée de 6 ans , RP = 212 000 € × 12% = 25 440 €
Pour une durée de 9 ans , RP = 212 000 € × 18% = 38 160 €
Pour une durée de 12 ans , RP = 212 000 € × 21% = 44 520 €
D’où l’importance de déterminer à l’avance le prix de revient afin de bénéficier de sa défiscalisation.
Les conditions d’éligibilité à la réduction offerte par la loi Pinel sur le prix de revient d’un appartement
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt de la part du dispositif Pinel en fonction du prix de revient d’un appartement , l’investisseur se doit de respecter un certain nombre de critères. D’abord la ville où s’effectue l’investissement doit faire partie de l’une des zones tendues éligibles à la loi Pinel. Il s’agit des zones A , Abis et B1. L’appartement dontil est question doit donc se localiser dans l’une de ces zones . Aussi , l’investisseur doit disposer d’un statut qui fait de lui un domicilié en France car seuls les français sont éligibles au dispositif Pinel. L’appartement à acheter doit être soit un appartement neuf , un appartement en construction ou sur plan , un appartement ancien en cours de réhabilitation ou de rénovation. Les délais de construction et de rénovation de l’appartement doivent être respectés également. À la fin des travaux , l’appartement acheté doit être mis en location avant que la réduction de la loi Pinel ne s’applique. Notons aussi que les plafonds de loyers fixés par la loi Pinel en fonction de la zone où se situe le bien immobilier doit être respecté par le bailleur ou par l’investisseur. La durée de location minimum exigée pour bénéficier de la défiscalisation Pinel est de 6 ans. L’appartement à mettre en location ne doit en aucun être meublé .
Comment faire la déclaration de son impôt en loi Pinel ?
Après la détermination du prix de revient de l’appartement en loi Pinel , l’investisseur se doit de faire une déclaration auprès de l’administration fiscale afin de bénéficier de la réduction qu’offre le dispositif Pinel. L’investisseur doit fournir certaines pièces justificatives en plus de la déclaration à faire . Pour un appartement acheté en VEFA , la première déclaration doit se faire une année après l’achèvement des travaux. Mais pour les appartements anciens à rénover , la première déclaration doit se faire l’année même de l’achèvement des travaux de rénovation. Pour faire cette première déclaration , vous devez remplir un formulaire nommé << déclaration complémentaire >> . Il s’agit du formulaire 2042 C. En plus de ce formulaire , vous trouverez également les informations concernant la location du bien immobilier dans le formulaire 2044 EB. Il s’agit des informations concernant les locataires , la durée de location etc..
Par ailleurs , après cette première déclaration , l’investisseur se doit de déclarer son impôt chaque année pour bénéficier de la réduction. La déclaration d’impôt permet en fait à l’administration de connaître votre éligibilité à la loi Pinel et de fixer le montant d’impôt en fonction de cette éligibilité. Pour cela , chaque année , vous devez établir un bilan foncier qui renseigne sur vos revenus fonciers issus de l’investissement locatif. La déclaration à ce moment se fait dans le formulaire 2044 si vous optez pour un régime réel et dans le formulaire 2942 s’il s’agit d’un régime micro-foncier. Vous pouvez faire votre déclaration en ligne ou sur papier. Pour une déclaration en ligne , il faudra renseigner les informations dans la case 4 BA et dans la rubrique 7 du formulaire 2042 C pour une déclaration du papier.
Conclusion
Retenons que le prix de revient d’un appartement acheté en loi Pinel correspond à la somme du prix d’achat de l’appartement plus les frais annexes liés à cet achat. Comme frais annexes , il s’agit des frais de notaire , d’agence immobilière , de courtier immobilier , des charges de copropriété , des frais de gestion etc… Toutes les dépenses liées à l’investissement sont incluses dans le prix de revient du bien immobilier. C’est en fonction de ce prix de revient et de la durée de location que la défiscalisation de Pinel s’applique. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% pour une durée de 6 ans minimum. Il est vrai que certaines conditions doivent être respectées par l’investisseur avant que la réduction d’impôt ne lui soit éligible. Suite à l’acquisition et à la mise en location de l’appartement , l’investisseur devra faire une déclaration pour que la défiscalisation de Pinel soit effective. La déclaration d’impôt doit se faire auprès de l’administration fiscale chaque année en fonction du prix de revient , de la durée de location et aussi des revenus fonciers issus de l’investissement. Notons donc que la détermination du prix de revient de l’appartement est importante pour bénéficier de la réduction de fiscalité qu’offre la loi Pinel. Il est conseillé de faire ce calcul en amont pendant la détermination de son budget.
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