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Le guide d’achat immobilier neuf

Choisir : Immobilier neuf ou ancien ?

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

Comment Investir dans l’immobilier neuf ?

Pourquoi l’Immobilier neuf est-il plus cher que l’ancien ?

Qu’attendre d’un investir dans l’immobilier neuf ?

Quand faut-il acheter dans l’immobilier neuf ?

Quelle évolution attendre dans l’immobilier neuf ?

Lequel Des promoteurs est le plus fiable ?

Quel Programme choisir ?

Quelle Garantie offre le promoteur ?

Qui Contacter ?

Comment Acheter un bien immobilier neuf ?

Comment négocier prix immobilier neuf ?

Comment Financer un achat immobilier neuf ?

Comment Réagir face à des malfaçons après la livraison ?

 

Cette article s’adresse aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier neuf. Fiduce® sait d’expérience quelles questions vous vous posez légitimement au moment où vous vous engagez dans votre projet immobilier neuf. Fiduce® se propose de vous apporter ses réponses personnalisées, face à ce projet de vie qu’est l’acquisition d’un bien immobilier neuf.

 

Introduction

Investir dans un logement neuf présente de nombreux avantages. Vous êtes en quête de votre résidence principale ou secondaire ? En investissant dans les programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine durable, de disposer d’un appartement aux normes environnementales les plus récentes, de bénéficier d’une fiscalité attractive, et de protéger votre famille.

Au vu des taux d’emprunts historiquement bas, notamment en VEFA, et en sachant tirer parti des dispositifs fiscaux en faveur des programmes immobiliers neufs, la période est propice à un achat immobilier de ce type, à proximité de commerces, d’écoles, de transports, pour faire un bon investissement.

L’Immobilier neuf : modernité, confort, personnalisation, maîtrise des dépenses

Faut-il préférer investir dans le neuf ou dans l’ancien de qualité ? Prix du m², frais divers, fiscalité, perspectives de plus-value… Ces points sont à prendre en compte avant de se lancer.

Une enquête récente sur le rapport des Français à l’immobilier effectuée par l’institut de sondage YouGov et PAP Evénements montre que près de 15 % des Français ont un projet immobilier neuf pour l’achat d’un logement et la constitution d’un patrimoine. Cette proportion atteint 25 % chez les 18-34 ans. Les motivations principales concernent la superficie du bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf, à proximité de commerces, d’écoles, de transports, mais aussi la performance énergétique des biens proposés par les programmes immobiliers neufs.

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Achat d’appartement neuf conforme aux normes environnementales les plus récentes

Si l’on a un projet immobilier pour l’achat d’une résidence principale à proximité de commerces, d’écoles, de transports, les programmes immobiliers neufs offrent la garantie d’acheter un bien conforme aux normes environnementales les plus récentes. De ce fait, le bien proposé par les promoteurs immobiliers dans les programmes immobiliers neufs dispose d’une meilleure isolation et consomme moins d’énergie, ce qui se répercute sur les factures de chauffage. À noter que la norme RT 2012 a été remplacée au 1er janvier 2021 par la RT 2020. Cette dernière va plus loin encore, en exigeant que les bâtiments neufs produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Argument supplémentaire pour ceux qui ont un projet immobilier neuf pour acquérir leur résidence principale en 2021.

Il est aussi bon de savoir que ces normes doivent être respectées dans les programmes immobiliers neufs pour l’obtention de crédits à taux zéro (PTZ), y compris en VEFA

Autre avantage des programmes immobiliers neufs, l’absence de travaux éventuels de rénovation ou d’amélioration à effectuer après l’acquisition, à la différence de ce qui se produit le plus souvent dans le cas d’un achat d’un bien ancien.

Acquérir un logement neuf, c’est aussi bénéficier d’un logement doté d’un confort d’usage optimal (qualité de l’air intérieur, isolation acoustique et confort thermique déjà évoqué, en particulier l’été).

Le neuf : une tranquillité assurée

Investir dans le neuf c’est aussi faire le choix de la tranquillité : la conformité aux normes de qualité et d’accessibilité en vigueur donne au propriétaire l’assurance qu’il n’y aura pas de rénovations à prévoir à court ou moyen terme. S’agissant de l’achat d’appartement neuf, les charges de copropriété sont moins élevées que dans l’ancien puisqu’il n’est pas nécessaire de provisionner les travaux à prévoir.

Un lieu de vie personnalisé

Acheter un logement neuf, c’est s’accorder le privilège de posséder un lieu de vie personnalisé. En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018, l’acquéreur d’un logement – dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA)- a la possibilité de se réserver la possibilité de faire exécuter certains travaux de finition ou d’installation d’équipements sanitaires, après la livraison de son bien. Ces travaux peuvent porter entre autres sur la pose de carrelage mural ou la décoration des murs. C’est une possibilité offerte par les promoteurs immobiliers dans la plupart des programmes immobiliers neufs.

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FOCUS : DES LOGEMENTS OPTIMISES DÈS LEUR CONCEPTION

Désormais, les programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers, sont tenus de ne mettre en vente que des biens présentant les meilleures caractéristiques en matière d’isolation thermique. Tous les éléments sont pris en compte en amont par le promoteur immobilier pour offrir la meilleure qualité d’investissement.

Par exemple, le positionnement du bien est étudié pour tirer le meilleur parti de la lumière naturelle durant la journée. L’objectif est de rechercher une parfaite harmonie entre les températures extérieures et intérieures. Les fenêtres sont ainsi placées de manière à ce que la lumière entrante vienne en appui aux besoins en isolation du logement, avec des doubles ou triples vitrages pour limiter les ponts de chaleur. Les autres éléments comme les sols, les plafonds et les cloisons sont également pensés dans cet esprit.

À son achèvement, le logement bénéficie ainsi des équipements les plus récents, en particulier en ce qui concerne le chauffage, pour un meilleur confort en hiver notamment.

Les objets connectés : une technologie au service des économies d’énergie

La technologie des objets connectés est un autre facteur d’économie d’énergie : les différents capteurs peuvent être programmés pour ouvrir et fermer les stores, régler le chauffage, éteindre la lumière etc…

De nombreux autres objets connectés, aux fonctions diverses, dédiés à ces types d’économies d’énergie peuvent être installés après la livraison d’un lot et leur nombre est appelé à augmenter.

Tous ces dispositifs cumulés sont de nature à réduire sensiblement le montant de la facture énergétique.

De solides garanties financières

Enfin, choisir d’acheter un logement neuf permet de profiter de solides garanties légales, dont la garantie des vices apparents ou les garanties biennale et décennale.

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L’Immobilier Neuf : les avantages fiscaux à l’achat, notamment en VEFA
Une fiscalité incitative

Investir dans un logement neuf permet de bénéficier d’une fiscalité réduite (frais de notaire allégés par rapport à l’ancien, exonération temporaire de la taxe foncière et taux réduit de TVA sous certaines conditions). Même si l’ancien est en général moins cher à l’achat – de l’ordre de 20% – le neuf bénéficie d’avantages fiscaux non négligeables accordés par l’État et/ou les collectivités locales, comme l’exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur une durée donnée.

Avec des droits de mutation (frais de notaire) de l’ordre de 2 à 3%, l’immobilier neuf présente aussi un avantage par rapport à l’ancien (6,5 à 8 % du prix de vente, y compris en VEFA).

De même, la TVA, applicable dans le cas des programmes immobiliers neufs, fait l’objet d’un taux réduit à 5,5 %, voire d’un remboursement intégral, dans certains cas.

Au niveau fiscal, les droits de mutation sont fortement allégés dans le cas des programmes immobiliers neufs (jusqu’à 3 % du prix du bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf contre 8 % pour l’ancien). En contrepartie, la TVA est assez élevée (20 % de la valeur du bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf), mais elle peut être réduite à 5,5 % dans les zones ANRU (secteurs de revitalisation urbaine), sous certaines conditions.

A ces mesures nationales s’ajoutent celles des villes et des départements. En effet, les collectivités locales proposent souvent leurs propres règles légales et fiscales pour inciter les investissements dans le neuf dans certaines zones géographiques.

Pour une première acquisition, un investissement immobilier neuf possède de nombreux attraits pour se constituer un patrimoine. Si vous prévoyez l’achat d’une résidence principale à proximité de commerces, d’écoles, de transports, et que vos revenus ne dépassent pas un certain plafond, les avantages se cumulent pour faire de l’opération un excellent investissement ! Aux qualités intrinsèques du neuf (normes de qualité, fonctionnalité, parking…) s’ajoutent des dispositifs fiscaux et des mesures légales visant à encourager le développement du parc immobilier à l’échelle nationale.

Les avantages fiscaux d’une acquisition dans le neuf

Acheter en VEFA

Choisir l’immobilier neuf pour investir dans la pierre présente de nombreux avantages. Ainsi, acheter en VEFA permet de bénéficier d’un logement conçu dans le respect des dernières réglementations thermiques. De même, investir dans le neuf offre un certain nombre de garanties contre d’éventuelles malfaçons. Et dans le cas des programmes immobiliers neufs proposés par promoteurs immobiliers comprenant un volet défiscalisation, l’achat d’un bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf, notamment en VEFA, en particulier dans le cadre des programmes immobiliers neufs paraît être l’idéal pour se constituer un patrimoine. Récapitulation des avantages fiscaux liés à l’achat d’appartement neuf pour se constituer un patrimoine :

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Un avantage non négligeable réservé aux patrimoines immobiliers en VEFA.

Une exonération de la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s’applique aux propriétaires et usufruitiers d’un ou de plusieurs biens immobiliers, qu’ils soient ou non occupants du logement.

Un investissement dans l’immobilier neuf, notamment en VEFA, pour devenir propriétaire d’une résidence principale, permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière durant 2 ans.

Si le les programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers résidentiel neuf correspond à un niveau de performance énergétique élevé et labellisé BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation), l’exonération de la taxe foncière peut être portée à 5 ans. Cet avantage fiscal est cumulable avec l’exonération de la taxe foncière appliquée à l’achat neuf, notamment en VEFA

Pour bénéficier de ces exonérations, il convient d’en faire la demande auprès de son centre des impôts et de disposer de tous les documents justificatifs nécessaires.

Une TVA réduite

L’achat d’un logement neuf, idéalement situé à proximité de commerces, d’écoles, de transports, dans certaines zones prioritaires permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% pour se constituer un patrimoine dans les meilleures conditions. Ces zones dites ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), NPNRU ou dans les nouveaux Quartiers Prioritaires de Ville (QPV) ont été définies pour soutenir les programmes immobiliers neufs de rénovation urbaine et créer de nouveaux quartiers de vie. Equipés de commerces, écoles, moyens de transport, d’infrastructures culturelles et sportives, ils abritent également de nombreux programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers résidentiels ce qui constitue autant d’opportunités pour accéder à la propriété en TVA réduite.

Le bénéfice de ce dispositif est soumis à un plafond de ressources et de prix du m², fixés en fonction de la zone géographique du programme immobilier neuf résidentiel.

Le bénéfice d’une TVA réduite est soumis à une obligation d’occupation du bien, au minimum de 8 mois par an par ses propriétaires, au titre de résidence principale et être conservé pendant 10 ans minimum.

L’immobilier neuf : des solutions de financement facilitées
L’Immobilier neuf, voie royale vers le financement

Choisir un logement neuf vous permet de profiter de certaines aides publiques. Notamment le prêt à taux zéro (dit « PTZ »). Il s’agit d’un crédit sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un emprunt principal, et aider les particuliers à acheter leur première résidence principale.

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Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ, destiné aux primo-accédants, est une de ces mesures phares. Soumis à des conditions de revenus, il offre également des modalités de remboursement avantageuses, étalées dans le temps (jusqu’à 25 ans) et dans certains cas différées.

Autre argument qui joue en faveur des programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers : l’opportunité pour les primo-accédants de bénéficier d’un prêt à taux zéro, y compris en VEFA. Et ce, quelle que soit la zone où se situe le bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf, à proximité de commerces, d’écoles, de transports, qu’ils acquièrent en qualité de résidence principale et pour la constitution d’un patrimoine. En effet, si ce financement avantageux existe aussi dans l’ancien, plusieurs conditions doivent  être remplies pour y accéder. A commencer, dans le projet immobilier neuf, par l’emplacement du bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf (uniquement en zone B2 et C), mais aussi son état (le bien concerné doit nécessiter des travaux d’économie d’énergie ou de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement représentant 25 % du coût total de l’opération). En ce qui concerne le montant empruntable, il existe une différence sensible entre le neuf et l’ancien. Alors que le montant d’un PTZ dans le neuf peut atteindre 138.000 euros, le plafond est fixé à 101 200 EUR dans l’ancien.

Achat immobilier neuf sans apport.

Quelles sont les conditions d’accès à un achat immobilier neuf prêt sans apport ?

Le crédit sans apport est ainsi dénommé parce qu’il intègre les différents éléments d’un achat immobilier, 100% représentent l’achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie du crédit.

Ces 10% sont la plupart du temps demandés par les banques en apport personnel. Cela vous permet d’apporter la preuve de votre sérieux et la banque est à même de vérifier que vous souhaitez mener votre projet immobilier neuf à son terme. Mais il est parfois possible de ne pas apporter ces 10%.

En pratique, un crédit à 110% signifie que, généralement, la banque finance les éléments suivants du projet immobilier neuf:

  • Le montant d’achat du bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf (prix net vendeur + frais d’agence s’il y en a une)
  • Les frais de notaire
  • Les travaux (si vous souhaitez personnaliser le bien)
  • Les frais de garantie (Crédit Logement, CAMCA, Hypothèque, etc.)
  • Les frais de dossier bancaires

Ce qui signifie que l’acquéreur n’a quasiment aucune avance à faire pour son achat, y compris en VEFA

Conditions d’obtention

Mais attention, les banques n’accordent ce type de prêt qu’après avoir dûment vérifié la capacité de l’acheteur à rembourser le crédit, de manière à réduire son risque au maximum. La banque tient compte de :

  • L’apport de l’acheteur est-il au moins égale à 10% de la valeur du bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf ?
  • Disposerez-vous d’épargne après l’achat ?
  • Si oui sera-t-elle déposée dans la banque qui suivra votre projet ?
  • Le taux d’endettement est il inférieur à 33% (voire 35% dans certains cas)
  • La propriété d’un autre bien immobilier
  • Le reste à vivre est il suffisant, c’est-à-dire l’argent qu’il reste pour vivre, déduction faite des charges de vos revenus
  • La stabilité de la situation professionnelle

Pour l’obtention de ces financements, il est recommandé de se faire assister par un courtier immobilier, car ce professionnel a une vision globale du marché des crédits bancaires et des montages financiers : il pourra vous faire gagner beaucoup de temps et d’argent.

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FIDUCE®, votre partenaire unique, commercialisateur immobilier et courtier en prêts dans les programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers
Les problématiques rencontrées par le particulier

Si vous vous lancez seul(e) à la recherche de financements, vous risquez de vous heurter à la réticence des banques qui ne souhaitent pas toujours dévoiler leurs conditions de crédit à des personnes dont elles n’ont pas l’assurance qu’elles seront leurs clients.

Il faut aussi compter avec l’urgence et les délais. En effet, une fois le compromis de vente signé, y compris en VEFA, l’acheteur ne dispose en général que d’un délai de 60 jours pour trouver une solution de financement. Il faut donc agir rapidement et avoir un bon carnet d’adresses, ce qui n’est pas le cas de la plupart des particuliers, à la différence des courtiers dont c’est le métier.

Quelle plus-value apportée par Fiduce® dans vos démarches ?

Faire confiance à Fiduce®, c’est l’assurance de bénéficier d’un accompagnement complet de la part d’un seul et même interlocuteur grâce à notre double casquette de commercialisateur immobilier et de courtier en prêts. En tant que commercialisateur immobilier nous avons une vue agrégée de tous les promoteurs en ce qui concerne la recherche du bien, dans le cadre d’un projet immobilier. En tant que courtier immobilier nous sommes spécialisés dans l’élaboration de montages financiers pour vous aider à mener à bien votre projet immobilier.

Une solution sur-mesure

Fiduce® vous accompagne dans votre projet immobilier neuf, notamment en ce qui concerne le projet d’emprunt et fait le lien entre l’établissement prêteur et vous-même. Sa mission première est d’étudier le marché et passer au crible les différentes offres proposées en fonction de votre profil.

Ensuite, Fiduce® se charge de négocier pour vous l’ensemble des conditions de votre financement, en tenant compte de votre situation d’emprunteur.

Concrètement, Fiduce® vous permet d’économiser du temps et de l’argent, en vous proposant une opération parfaitement sécurisée.

Gain de temps rendu possible car Fiduce® possède une très bonne connaissance du marché et de ses acteurs, des programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers et a acquis une expérience qui lui permet de négocier le meilleur taux en fonction du profil de l’emprunteur, en temps et en heure.

Gain d’argent d’autre part, car Fiduce® connait les arcanes du processus d’obtention d’un crédit immobilier. De ce fait, Fiduce® peut vous faire obtenir des rabais importants sur le paiement des frais de dossier par exemple.

Enfin, Fiduce® se fait fort de négocier pour vous un taux intéressant, notamment lorsque le dossier est tangent. Un taux qu’un particulier n’obtiendra jamais s’il négocie seul face aux banques.

Si vous souhaitez personnalisez votre appartement neuf Fiduce® vous accompagne grâce à son réseau de partenaire vous bénéficierez d’un architecte d’intérieur qui vous fera différents plans afin de vous proposer la solution la plus adaptée à vos souhaits en matière de décoration.

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Conclusion

En achetant un logement neuf, y compris en VEFA, vous emménagez dans un bien, dans le cas d’achat d‘appartement neuf, économe en énergie, où il n’y a pas de travaux à faire et où vous pouvez personnaliser sur-mesure votre intérieur, dans le cadre d’un projet immobilier neuf, tout en constituant un patrimoine

Acheteur d’un logement dans les programmes immobiliers neufs proposés par les promoteurs immobiliers vous bénéficiez de plusieurs garanties dues par le promoteur, notamment la garantie décennale à compter de la réception des travaux.

FOCUS : QUELLES SONT LES ETAPES D’UN ACHAT DANS LE NEUF ?

Étape n°1 : anticiper son budget

Un projet immobilier neuf réussi commence par un budget bien défini. Pour un logement neuf, prévoir le prix d’acquisition (avec TVA) et les frais de mutation (frais de notaire)de l’ordre de 2 et 3 %).

Étape n°2 : achat d’appartement neuf, éventuellement en VEFA

On peut se tourner vers un promoteur ou vers un commercialisateur immobilier. Un promoteur ne propose que les biens qu’il construit, le commercialisateur immobilier couvre une offre plus large

Pour faire son choix, dans le cadre d’un projet immobilier neuf, l’acheteur dispose le plus souvent de plans détaillés accompagnés des informations nécessaires : superficie, type de bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf, disposition des pièces, extérieurs, ainsi que d’une brochure décrivant les prestations fournies et les technologies utilisées pour la construction.

Étape n°3 : signer le contrat de réservation

Une fois le logement neuf choisi, il est nécessaire de signer le contrat de réservation (ou contrat préliminaire). Le document détaille les caractéristiques du logement, le prix de vente, y compris en VEFA, la date prévisionnelle de signature de l’acte de vente chez le notaire et la date/période de livraison. Lors de cette signature, l’acheteur verse un dépôt de garantie, de 5% maximum du prix du logement.

Étape n°4 : financer son projet immobilier neuf

Le financement est une étape majeure de l’achat immobilier. L’acheteur, assisté d’un courtier et/ou d’un banquier, élabore le montage financier destiné à financer son logement. Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les conditions d’emprunt optimales, au besoin en passant par un courtier, par souci de rapidité et d’efficacité.

Étape n°5 : Signature de l’acte de vente, y compris en VEFA

L’acte de vente, y compris en VEFA est signé devant notaire entre trois et six mois après la signature du contrat de réservation. Dans le cas d’un achat d’appartement neuf, à proximité de commerces, d’écoles, de transports, on parle de contrat de VEFA (Vente en État de Futur d’Achèvement). Le promoteur aura envoyé ce contrat de vente à l’acheteur au moins un mois avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il doit comporter les éléments relatifs au logement mais aussi les détails du crédit immobilier, la garantie d’achèvement et l’échéancier des paiements.

Étape n°6 : payer son logement neuf

Dans le cadre d’un achat sur plan, le paiement du logement se fait au fur et à mesure de l’avancée des travaux : à chaque nouveau stade, le promoteur demande à l’acheteur ou à sa banque le déblocage d’une somme d’argent définie. En règle générale ces sommes se répartissent comme suit : 35% à l’achèvement des fondations, 35% à l’achèvement du gros œuvre, 25% à l’achèvement de la construction, 5 % à la remise des clés

Étape n°7 : visiter son bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf

L’acheteur en VEFA n’est pas autorisé à visiter le chantier comme il l’entend, pour des raisons de sécurité. Mais le promoteur lui propose plusieurs visites de chantier, l’une dite « de découverte » et une seconde dite « visite des cloisons achevées ». Cette dernière permet à l’acheteur de relever d’éventuelles malfaçons et d’émettre des réserves. Le constructeur s’attachera ensuite à faire effectuer les travaux nécessaires à la « levée des réserves » avant la remise des clés.

Étape n°8 : Remise des clés à la livraison

La remise des clés à la livraison est l’occasion pour l’acheteur de contrôler son logement dans le détail : les défauts de conformité de surface, les défauts de construction, les vices cachés etc…Il convient d’être très minutieux à cette étape de manière à pouvoir éventuellement jouer, par la suite la garantie de parfait achèvement la garantie biennale et la garantie décennale notamment.

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