14 Oct Tokenisation immobilier : La Blockchain au service de l’immobilier
Tokenisation immobiliier
Tokenisation immobilier
Tokenisation immobilier : Depuis quelques années, la finance a connu une révolution du fait de l’introduction des cryptomonnaies. Ces monnaies virtuelles sont utilisées dans certaines parties du monde pour effectuer des achats. De même, le virtuel s’est introduit dans l’immobilier via le registre Blockchain. Des investisseurs achètent des parties de biens immobiliers depuis chez eux sans se déplacer. Pour beaucoup, l’époque des démarches chronophages est déjà révolue. Toutefois, la tokenisation immobilière puisque c’est de ce phénomène qu’il s’agit est encore mystère pour plus d’un. Vous êtes intéressé par les crypto actifs ou par le marché de l’immobilier ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans disposer d’énormes revenus ? Vous ne savez pas comment devenir propriétaire d’un immeuble aux États-Unis sans mener de longs voyages ? Cet article doit vous intéresser. Ici, nous levons le voile sur les tokens immobiliers et la tokenisation immobilière.
Sommaire
Tokenisation immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Afin de mieux comprendre la notion de tokenisation dans l’immobilier, faisons un petit détour dans l’univers de l’immoblier, de la blockchain et de la cryptomonnaie.
Rappelons que le terme immobilier désigne un bien ou une possession qui est en lien avec la terre. Il s’agit d’une propriété qui ne peut être dissociée de la terre, du sol. Ainsi, les maisons, appartements et autres logements sont tous des biens immobiliers. Les possessions mobilières sont celles qui peuvent être déplacées d’un endroit à un autre.
Quand est-il alors de la blockchain, des tokens et de la tokenisation ?
D’abord, la blockchain ou chaîne de valeur peut être définie comme une technologie utilisée pour stocker et transmettre des données. Ce mécanisme est totalement décentralisé et assure la sécurité des informations qu’elle contient. L’une des particularités de la Blockchain est que chaque utilisateur peut ajouté des données ou effectuer librement une transaction. Ce système automatique empêche la falsification des données et favorise la rapidité et la fiabilité des transactions. Contrairement à un système centralisé, la technologie blockchain limite les frais de transaction.
Quant au token, il est un élément indispensable de la technologie blockchain. Le token ou jeton en français est un actif ou une part d’un actif qui possède une valeur. Cette valeur peut être financière ou non. Il peut aussi s’agir de droits liés à un actif. Grâce à la blockchain, le token peut être intégré à un processus d’achat et de revente.
Par conséquent, on parle alors de tokenisation quand il faut désigner le processus par lequel un token ou un jeton numérique est inscrit sur une blockchain afin d’être sécurisé et transmis.
De l’ensemble de ces informations, on peut dire qu’un token immobilier est une des parts d’un bien immobilier ou des droits liés à ce bien. Cette portion est inscrite sur une blockchain et peut être intégrée dans des transactions. La tokenisation d’un bien immobilier est donc un ensemble d’étapes qui conduit à la l’inscription d’un bien immobilier ( maison, apparemment…) ou des parts de ce bien immobilier sur une blockchain. Aussi, d’autres droits liés au bien immobilier sont aussi inscrits sur la Blockchain. Il s’agit notamment des droits de loyer, des droits de décision ou de votes…
De façon pratique, la tokenisation dans l’immobilier consiste à fractionner un bien immobilier et les droits ou propriétés liés à ce bien. Ces fractions sont émises sur une blockchain ( Ethereum la plupart du temps) de sorte que la propriété ou les parts du bien soient acquis par un investisseur. Quand on compare la tokenisation immobilière au système classique de l’immobilier, on peut dire qu’il s’agit d’une sorte de SCI. En effet, dans les sociétés civiles immobilières, le capital social est divisé en parts acquis par les investisseurs. L’acquisition d’une part de bien ou de propriété permet de bénéficier d’un retour sur investissement. C’est le même mécanisme qui, ici, est numérisé. Grâce à cette digitalisation, les données et autres informations sont sécurisées et non violables.
Quelle est l’utilité de la Blockchain dans le secteur immobilier ?
Le domaine de l’immobilier est connu comme étant un secteur de transactions énormes. Entre paiement bancaire, frais de notaire ou papier d’achat et de vente, la quantité de données est énorme. Grâce à son système automatisé et décentralisé, une blockchain conserve en bloc les différentes données. Tous les acteurs du processus peuvent ajouter, conserver et gérer des transactions sur cette chaîne de valeur.
D’un autre côté, le marché de l’immobilier présente parfois d’énormes coûts d’où une difficulté d’investissement pour les revenus moyens. La Blockchain en tant que registre comportant des pardtst facilite l’accès à l’investissement. Avec peu de dépenses, on peut donc investir et s’assurer une rentabilité.
Par ailleurs, le registre ouvert que constitue une chaîne de valeur crée une certaine liquidité du bien. Les actifs immobiliers considérés comme peu ou pas liquides sont donc accessibles plus aisément.
Tokenisation immobilier : comment se déroule le processus ?
Comme expliqué précédemment, un émetteur choisi de repartir son bien et les propriétés liés à ce bien en plusieurs tokens immobiliers. Ces tokens immobiliers sont répartis et émis sur un marché primaire. C’est sur ce marché que se déroule la mise en transaction des tokens. Par contre, le marché secondaire assure la vente et l’achat des parts présentes sur le registre.
Ensuite, le marché secondaire est utilisé par l’émetteur pour profiter de la fluctuation des valeurs. Parlant de valeur, celle du bien immobilier sous-jacent dépend principalement de deux facteurs :
- la véritable valeur du bien et des propriétés sur le marché immobilier réel;
- l’évolution de la demande en tokens immobiliers au niveau du registre.
En situation normale, le prix du token immobilier ne devrait dépendre que de l’évolution du marché immobilier réel. Toutefois, le monde de la crypto évolue à pas de géant. Les investisseurs ne se font pas désirer ce qui fait vite évoluer la valeur d’un crypto actif. De ce fait, le token immobilier et son sous-jacent n’ont pas toujours la même valeur.
On retrouve donc deux catégories d’émetteurs. La première est constituée de ceux qui choisissent de laisser le token immobilier subir l’effet de la spéculation sur le marché. Pendant ce temps, d’autres émetteurs de token immobilier fixent le prix des actifs numériques en fonction de la réalité sur le marché immobilier. L’évolution de l’offre et de la demande au niveau du registre n’a donc pas d’impact sur la valeur du token immobilier.
Quels sont les avantages de la tokenisation dans l’immobilier ?
Alors qu’il est possible de faire un investissement immobilier physique, on peut se demander légitimement l’intérêt d’une tokenisation. De nombreux avantages sont liés à la tokenisation immobilière et affectent l’économique, le juridique et les autres aspects inclus dans un achat immobilier.
La tokenisation dans l’immobilier, source de libéralité dans les investissements
Dans un premier temps, l’avantage le plus visible de la tokenisation est la baisse des coûts d’investissement immobilier. En principe, une transaction immobilière ne vient pas toute seule. Au-delà du prix élevé du bien, des frais supplémentaires sont à supporter. Les frais de notaires, les frais de courtage immobilier et autres sont autant d’exemples de dépenses à effectuer. Ainsi, c’est plus de 8% du prix du bien qui s’ajoutent parfois à l’investissement de base.
Grâce à la tokenisation, les biens sont fractionnés et leurs prix revus à la baisse d’où l’investissement est libre et plus équitable. Aussi, l’automatisation et le stockage des informations au niveau du registre font que les frais connexes sont évités. Des smart-contracts sont disponibles pour s’assurer de l’effectivité de l’automatisme. Au final, investir dans un bien immobilier via un token revient bien moins cher.
Une autre source de libéralité est l’absence de taxation. Vous craignez les taxes foncières ? Vous n’avez pas investi dans l’immobilier de peur de faire face au fisc ? La tokenisation est peut-être une bonne alternative. En effet, jusque là, aucun frais de taxe n’est obligatoire pour les tokens immobiliers. C’est donc le moment idéal pour investir car le secteur du token immobilier est en plein essor et non encore régulé. L’apparition de la taxation pourrait provoquer une diminution des investissements et une augmentation du prix des maisons.
Des transactions immobilières effectuées dans un moindre délai
Ensuite, l’autre problème résolu par la tokenisation est la lenteur observée dans le secteur. Grâce au smart-contract, les rangs interminables chez le notaire ou à la banque n’ont plus raison d’être. Le processus digitalisé se base sur les informations nécessaires à chaque niveau du processus. Ainsi, une fois les conditions remplies, la réalisation de la transaction ne nécessite plus l’intervention d’un tiers.
Plus de libéralité dans le secteur
La répartition d’un bien immobilier en divers tokens permet de créer une dynamique dans laquelle l’investissement est libre. De n’importe où et à n’importe quel moment, il est possible d’effectuer son achat immobilier ou de se payer une partie d’un bien immobilier. Le marché devient dès lors plus liquide car le registre est unique et les transactions effectuées plus rapidement.
Des transactions immobilières plus sécurisées
Un autre grand avantage de la tokenisation est la sécurité qu’elle garantie. Si pour les sociétés civiles immobilières, les documents sont conservés au format papier et tenus par la société, ce n’est pas le cas pour la tokenisation. Ici, c’est le registre du blockchain qui aide à stocker et à conserver les actes divers. Chaque investisseur a donc plus de sécurité et les risques de perte de document sont réduits au néant. De même, l’effet de l’action humaine ou une mauvaise manipulation ne sont plus en mesure de nuire aux différentes données conservées.
La tokenisation immobilière pour un paiement automatisé
L’une des applications les plus connues à la finance numérique est la possibilité de payer ses services en ligne. Qu’il s’agisse de biens réels ou numériques, la finance digitalisée a gagné du terrain. Évidemment, cette révolution n’échappe pas à la tokenisation immobilière. Plus besoin de se déplacer à la banque pour effectuer ses transactions. Les valises remplies de liasse de billets sont désormais obsolètes. La technologie blockchain inclus un mode de paiement en ligne sécurisé et rapide. Payer ses frais de notaire, ses frais d’achat, ses taxes foncières est désormais facile. Aussi, les loyers peuvent être perçus directement via la blockchain avec l’historique des paiements.
Autres applications de la blockchain dans l’immobilier
En dehors de ce qui a été cité jusque là, la blockchain peut être utilisée à bien d’autres fins. Grâce à cette technologie, il n’est plus impossible de connaître les prix au mètre carré des appartements disponibles dans une zone. Aussi, une analyse prédictive pourra être effectuée pour connaître à peu près les prix de l’immobilier dans un secteur d’habitation. Dans la même dynamique, il est possible de disposer de l’historique des dernières transactions dans une zone. Ceci permet de connaître l’évolution du marché afin de se positionner idéalement.
Peut-on introduire les NFT dans la tokenisation de l’immobilier ?
Les NFT ou jetons non fongibles sont des actifs physique ou non représentés sur une blockchain inscrits dans un registre. Grâce à une NFT, il y a la possibilité d’assurer la propriété, la non-interchangeabilité et le caractère authentique du bien. Ici, le bien que cache le token est unique et indivisible. Quand on compare la technologie NFT à la tokenisation dont nous avons parlé précédemment, on constate qu’une NFT défini un bien comme étant unique.
De ce fait, la totalité d’un bien immobilier et des actifs liés à ce bien peut être inscrit sur une NFT afin de disposer d’un certificat d’authenticité. Aussi, une part ou des parts de l’actif immobilier peuvent être authentifiées.
Le smart-contract intervient ici aussi et permet de définir les contours de la gestion du bien. Les droits de chaque partie prenante et les conditions de partage des bénéfices et autres sont précisés.
De même, il existe un type de NFT immobilier totalement différent de ce qu’on connait d’habitude. Les NFT peuvent, en effet, être utilisés pour l’acquisition de biens immobiliers virtuels ? Avez-vous déjà entendu parler des metavers, ces nouveaux univers numériques créés par les grandes entreprises ? Si oui, sachez qu’un actif immobilier peut être acquéri dans le virtuel sur ces metavers. Cet actif peut prendre la forme de jetons non fongibles. L’investisseur ayant obtenu un tel domaine peut le louer à une entreprise pour l’installation d’une société virtuelle. Attention !!! Il faut préciser qu’à l’heure actuelle, la garantie légale n’est pas encore de mise.
Tokenisation dans l’immobilier : à quoi faut-il faire attention ?
D’abord, la tokenisation demeure une technologie. Et comme toutes les autres, elle présente des limites. Même s’il est dit que la sécurité est de mise, il ne faut pas prendre à la légère les fuites de données dues au piratage. Sachant que les données de l’immobilier sont sensibles, il faut veiller à ce que chaque composante du système soit controlé. Aussi, la tokenisation n’exclue pas la manipulation des données. Il faut veiller à éviter l’influence de l’homme sur l’ordinateur.
En second lieu, aujourd’hui, le marché de la tokenisation se développe de plus en plus. Même si en France il n’y a pas encore eu officiellement une vente de bien via token, les startups se développent de jour en jour. Aussi, du fait de l’engouement observé autour du marché, il convient de faire attention. Plus les investissements non régulés augmentent, plus les chances de formation de bulles spéculatives sont fortes. Si aucune régulation n’est effectuée, il n’est pas exclue que le marché connaisse une crise économique. Par exemple, une taxation des tokens pourrait permettre de réguler le nombre d’investissement et par ricochet, accroître la fiabilité du token immobilier.
Une régulation ne signifie surtout pas une suppression du marché de la tokenisation car le token immobilier présente de nombreux avantages. Aussi, la tokenisation est-elle une avancée non négligeable du secteur immobilier.
Conclusion
En résumé, il faut retenir que la blockchain est un registre qui sécurise des actifs qui y sont inscrits. Le token est un actif inscriptible sur une blockchain et représente soit un bien, soit une partie d’un bien. Ces récentes technologies ont investi l’immobilier et il est possible aujourd’hui de procéder à des transactions via Blockchain. Sécurité, coût limité ou encore rapidité sont autant d’avantages de la tokenisation immobilière. Toutefois, l’État doit penser à réguler le marché des tokens immobiliers afin d’anticiper sur la formation de bulles spéculatives.
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