Usufruit et crédit immobilier

Usufruit et crédit immobilier
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Le droit au logement est l’un des droits les plus importants pour tous les êtres humains. C’est ce qui explique la place de plus en plus importante de l’immobilier dans notre univers. Un logement immobilier donne droit à de nombreuses avantages. Il s’agit de la possibilité de vivre dans un domicile en premier lieu( vivre avec sa femme). Ensuite, on peut effectuer un investissement en mettant son patrimoine immobilier en location. Il s’agit de l’investissement locatif qui a de nombreux autres avantages. Les autres bénéfices liés à la détention d’un bien immobilier sont nombreux. Du point de vue légal, il est possible de procéder à une séparation entre les différents avantages. Mieux, des avantages spécifiques peuvent être accordés à certaines personnes qui sont alors propriétaire en partie. On parle d’usufruit et de nue-propriété qui constituent ensemble la pleine propriété d’un bien immobilier. Qu’appelle-t-on usufruit d’un bien immobilier ? Comment peut-on devenir un usufruitier et quels sont les avantages liés à ce titre ? Quel est le rapport entre usufruit et crédit immobilier ? Comment bénéficier d’un crédit immobilier en étant usufruitier ? On en parle dans cet article.

Usufruit et crédit immobilier : tout comprendre de l’usufruit
 

Le concept d’usufruit tire son origine du démembrement de priorité autorisé en France. On distingue ainsi l’usufruit et la nue-propriété. Avec la nue-propriété, il n’est pas possible d’utiliser le logement immobilier ni de percevoir les loyers ( le fruit) du logement. La nue-propriété et l’usufruit sont complémentaires. Ainsi, l’usufruit permet d’utiliser le bien immobilier et de bénéficier des avantages de ce bien sans avoir le titre de propriétaire. Ce sont la nue-propriété et l’usufruit qui font la pleine propriété d’un bien immobilier. L’usufruit consiste surtout à assurer l’entretien du bien immobilier tout en l’utilisant. Plusieurs situations existent et peuvent permettre de bénéficier de l’usufruit d’un bien immobilier.

Qui peut bénéficier de l’usufruit ?

D’abord, selon la législation française, un enfant âgé de moins de 16 ans ne peut posséder pleinement un bien immobilier. Par conséquent, si vous êtes parents et avez un enfant de moins de 16 ans, celui-ci est uniquement nu-propriétaire des biens immobiliers acquis en son nom. De ce fait, le parent est usufruitier et assure l’entretien du bien immobilier. De même, le parent a le droit de se loger dans le bien immobilier et de percevoir le fruit de ce logement.
Aussi, la nue-propriété s’applique dans le cadre du mariage. En effet, quand l’un des conjoints décède, la propriété de ses biens est partagée entre l’usufruit et la nue-propriété. La loi prévoit que le veuf ou la veuve bénéficie de l’usufruit du bien immobilier du conjoint ou de la conjointe décédée. Au même moment, la nue-propriété du patrimoine est laissée en héritage pour les enfants du défunt ou de la défunte.
Enfin, il est aussi possible d’avoir l’usufruit d’un patrimoine immobilier par testament. Dans son testament, une personne peut permettre à une autre de vivre dans son logement et de bénéficier des fruits de ce logement. Le dernier cas d’usufruit est celui dans lequel un contrat clair est signé entre deux parties. Une partie peut donc vendre son droit d’usufruit à une autre et conserver uniquement la nue-propriété. De même, il est possible de donner son droit d’usufruit à une personne et de demeurer nu-propriétaire.

Quels sont les droits de l’ usufruitier ?

Les avantages liés à l’usufruit sont surtout en lien avec les droits dont bénéficie le propriétaire de l’usufruit. En premier lieu, celui qui détient l’usufruit d’un bien immobilier a la possibilité d’occuper le logement et donc d’y vivre. Il s’agit d’un droit et d’un avantage très capital car avoir l’usufruit permet d’éviter la location ou d’effectuer un autre achat immobilier. C’est donc le premier avantage de l’usufruit. Ce droit est lié au terme ” usus ” qui met en avant l’utilisation du bien immobilier. Un autre droit de l’usufruit est que celui qui le détient peut le mettre en location. Il est possible de louer une maison ou un appartement pour lequel vous avez hérité ou reçu l’usufruit. C’est un investissement immobilier très intéressant de surcroît. Cette location peut être faite à un particulier, à une entreprise, pour l’installation d’un nouveau commerce pour des activités artisanales ou industrielles ou des baux ruraux. Quand la location est faite pour les activités industrielles ou artisanales, pour les commerces ou les baux ruraux, le détenteur de la nue-propriété doit être consulté. Ce dernier doit en l’occurrence donner son accord avant la location.
Par ailleurs, l’usufruit ne se résume pas seulement à l’utilisation. Le terme” fructus ” est d’ailleurs retrouvé dans le mot. Ainsi, l’usufruit donne également le droit de bénéficier du fruit du patrimoine immobilier. L’usufruitier peut donc percevoir les divers gains que génère le logement : le loyer par exemple. Aussi, il est à préciser que c’est tout le long de l’usufruit que celui qui détient ce droit peut percevoir les bénéfices qui vont avec. Dès que l’usufruit prend fin, l’usufruitier ne peut pas exiger un montant au nu-propriétaire pour avoir entretenu le logement.

Quelles sont les devoirs de l’usufruitier vis-à-vis du logement et du nu-propriétaire ?

En dehors des avantages dont il bénéficie, l’usufruitier a plusieurs devoirs non seulement envers le nu-propriétaire mais aussi envers le bien immobilier. Déjà, dans le but de faire un compte-rendu fidèle de l’usage du bien immobilier, l’usufruitier doit faire le point sur l’état du logement. Il s’agit d’un inventaire du logement ou de son état avant l’occupation. Cet état des lieux est très important pour tout type de bien immobilier. Aussi, un autre devoir important de l’usufruitier est l’entretien du bien. La conservation du logement est le devoir de celui qui détient l’usufruit. Au-delà de l’entretien, l’usufruitier doit faire le rapport de l’usage qu’il fait du bien immobilier. Ce document signé permet au nu-propriétaire d’être informé de la manière dont l’usufruitier gère le logement.
Par ailleurs, l’usufruit implique l’obligation du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. C’est celui qui vit dans la maison qui a le devoir de procéder au paiement de ces différentes taxes. C’est pour cela que le fait d’être usufruitier vous oblige à payer la taxe d’habitation de la maison et également la taxe foncière. Si ces deux taxes ne sont pas payées régulièrement, c’est donc l’usufruitier qui en est pleinement responsable. Enfin, dans le cas où le logement à des dommages, la responsabilité de la réparation est à partager entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Les grandes réparations sont à effectuer par le nu-propriétaire alors que les plus petites réparations sont à la charge de l’usufruitier.

Comment calculer la valeur de l’usufruit ?

Le nu-propriétaire et l’usufruitier se partagent la propriété du bien immobilier. Plusieurs questions sont alors à se poser. Par exemple, si le nu-propriétaire et l’usufruitier décident de vendre un logement, il faut se demander comment les bénéfices seront distribués entre les deux parties. Il existe un barème fiscal qui est fixé pour évaluer ce que vaut l’usufruit et ce que vaut la nue-propriété. Ce barème dépend de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier a moins de 21 ans, l’usufruit vaut 90%; quand l’usufruitier a moins de 31 ans, l’usufruit vaut 80%. Aussi, pour un usufruitier ayant moins de 41 ans, l’usufruit vaut 70%. Lorsque :

• l’usufruitier a moins de 51 ans, l’usufruit vaut 60 % ;
• l’usufruitier a moins de 61 ans,l’usufruit vaut 50 % ;
• le propriétaire de l’usufruit a moins de 71 ans, l’usufruit vaut 40 % ;
• l’usufruitier a moins de 81 ans, l’usufruit vaut 30 % ;
• l’usufruitier a moins de 91 ans, l’usufruit vaut 20 % ;
• l’usufruitier a plus de 91 ans, l’usufruit vaut 10 % ;

Il est possible d’utiliser des simulateurs afin d’appliquer le barème fiscal de l’usufruit pour une meilleure évaluation de la valeur de l’usufruit et de celle de la nue-propriété.
Par ailleurs, il faut savoir qu’il s’agit là d’un barème général. L’usufruitier et son nu-propriétaire doivent s’associer pour définir la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit. Ces valeurs ne peuvent pas être les mêmes en fonction de l’espérance de vie et des bénéfices engendrés. Pour

Quelle est la durée de l’usufruit et à quel moment prend-il fin ?

Partager les droits de propriété, d’entretien et de logement d’un bien immobilier ne peut pas être éternel. Il faut mettre un terme à celà à un moment où à un autre. Alors quand prend fin l’usufruit ? La loi prévoit plusieurs manières par lesquelles l’usufruit d’un bien immobilier peut prendre fin. En premier lieu, quand vous recevez ou bénéficiez d’un usufruit grâce à un don ou à un testament signé en votre nom, votre décès met fin à l’usufruit. Il s’agit donc d’un cas de décès de l’usufruitier. En second lieu, le délai de l’usufruit peut expirer. En effet, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent fixer un délai de validité de l’usufruit. Dans un tel cas, quand l’usufruit prend fin selon le délai fixé, l’usufruitier perd ses droits. En troisième lieu, l’usufruit prend fin quand le droit d’usufruit et celui de nue-propriété appartiennent finalement à la même personne. Dans le cas où l’usufruitier n’utilise pas le logement pendant une durée ayant atteint 30 années, l’usufruit prend également fin.
Aussi, il peut arriver que le logement immobilier disparaisse à cause d’un incendie. Dans un tel cas, l’usufruit n’est plus valable. Si l’usufruitier décide de renoncer à son usufruit, les droits d’usufruit lui sont aussi retirés. On sait également qu’il est du devoir de l’usufruitier de prendre soin du logement. S’il ne le fait pas où s’il le fait mal, on parle d’abus de jouissance et c’est une cause de fin d’usufruit. Enfin, il est dit plus haut que les parents détiennent l’usufruit pour les enfants de moins de 16 ans qui ont un bien immobilier. Quand l’enfant a 16 ans, les parents perdent systématiquement l’usufruit sur le patrimoine immobilier.

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Romaine Olympe, Conseiller
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Crédit immobilier : que faut-il savoir ?

Après avoir compris en détail la notion d’usufruit, il est important de comprendre également celle du crédit immobilier pour faire le rapport entre usufruit et crédit immobilier. Un crédit immobilier est un prêt contracté à la banque ou dans une autre structure de financement dans le but de procéder à un investissement immobilier. En effet, quand un particulier ou une SCI désire investir dans l’immobilier mais n’a pas tous les moyens nécessaires à sa disposition, il peut se rapprocher d’une structure bancaire pour obtenir un crédit immobilier. La banque applique un taux d’intérêt au capital afin de déterminer le montant à rembourser. Quel rapport Y-a-t-il entre usufruit et crédit immobilier ?

Usufruit et crédit immobilier: comprendre le crédit hypothécaire sur usufruit

Avant d’accorder un crédit immobilier à un emprunteur, la banque exige un certain nombre de garanties ou d’assurances. Ces garanties permettent à la banque de vous accorder le prêt immobilier avec moins de crainte. On distingue plusieurs types de garanties comme le privilège prêteur de deniers, le cautionnement mais aussi l’hypothèque. En tant que garantie bancaire, l’hypothèque donne le droit à la banque de procéder à la saisie de votre bien immobilier quand vous n’arrivez pas à solder vos mensualités. Votre banque décide alors de mettre le bien immobilier objet de l’hypothèque en vente pour récupérer ses fonds. Qu’en est-il donc de l’usufruit et de l’emprunt immobilier avec une garantie en hypothèque. Même si l’usufruitier n’a pas tous les droits sur le logement, il peut utiliser le bien immobilier en garantie hypothécaire dans le cadre d’un crédit immobilier. L’usufruit ( utilisation et bénéfices) peut aussi être utilisé comme garantie hypothécaire pour un prêt immobilier.
D’ailleurs, le code civil en son article 2397 cite l’usufruit comme objet d’hypothèque: « Sont seuls susceptibles d’hypothèques :
Les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles ;
L’usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée.
L’hypothèque s’étend aux améliorations qui surviennent à l’immeuble. » Ainsi, il est évident que la loi n’est en rien contre l’hypothèque d’un usufruit immobilier. Cependant, dans la pratique, la réalité est toute autre. Il n’y a qu’un nombre restreint de banques qui acceptent octroyer un crédit immobilier avec un usufruit en garantie hypothécaire. Quand il s’agit d’une garantie hypothécaire pour un crédit immobilier, les banques ont tendance à préférer la garantie portant sur l’ensemble du logement. De même, les banques qui permettent de faire un crédit immobilier avec hypothèque sur un usufruit demandent l’intervention du nu-propriétaire. Celui-ci doit donner caution hypothécaire pour le crédit immobilier.
Par ailleurs, on sait que l’usufruit ne représente qu’une partie du bien immobilier. D’un point de vue pratique, l’usufruit représente environ 50% de la valeur vénale du logement. Par conséquent, cette valeur influence le montant qui peut être emprunté en crédit immobilier. L’âge de l’usufruitier joue aussi énormément. Au final et de façon générale, c’est en moyenne 15% de la valeur du bien immobilier sur le marché qui est accordé en crédit. La plupart des banques en France n’acceptent pas l’usufruit comme garantie hypothécaire. Il est alors préférable de se rendre auprès des banques européennes.

Conclusion

Un bien immobilier peut être divisé en divers droits quand une personne en a la possession. Il s’agit notamment du droit à l’utilisation, du droit aux intérêts générés par le bien et du droit de propriété. C’est de là que sont issus les concepts de nue-propriété et d’usufruit. Parlant d’usufruit, il s’agit donc du droit à l’utilisation du bien immobilier et du droit de percevoir les intérêts sur le bien. On peut devenir usufruitier d’un bien en étant parent d’un enfant de moins de 16 ans qui possède un patrimoine immobilier. De même, le statut de veuf ou de veuve permet de bénéficier de l’usufruit. Aussi, les donations et ventes d’usufruit sont possibles. Parlant de crédit immobilier, les banques accordent généralement les crédits immobiliers avec une garantie hypothécaire sur l’ensemble du logement. Cependant, il est possible de négocier avec certaines banques pour bénéficier d’une hypothèque pour l’usufruit uniquement.

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