Investir à Bordeaux avec la loi Pinel

Miroir d'eau, place de la Bourse, Bordeaux
Miroir d'eau, place de la Bourse, Bordeaux

Le Pinel à Bordeaux

 

Longtemps surnommée “La Belle Endormie”, la ville de Bordeaux a connu un réveil spectaculaire ces dernières années. Proche de la mer, située à deux heures seulement de Paris grâce au TGV, bassin d’emploi majeur, la ville a tout pour plaire. L’offre immobilière se raréfie et la demande explose, ce qui tire les prix vers le haut mais la ville reste une valeur sûre pour investir dans l’immobilier.

En achetant un logement neuf à Bordeaux avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat de votre logement si vous engagez à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans maximum.  

Population

249  712 habitants

Zone Pinel

B1

Prix moyen d'un appartement

4 410 € / m2

Prix moyen d'une maison

4 053 € / m2

Pourquoi investir à Bordeaux avec la loi Pinel ?

 

Les avantages du dispositif Pinel

La loi Pinel présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Elle peut vous permettre de :

  • défiscaliser (payer moins d’impôts)

Avec la Pinel, vous bénéficiez de 12% de réduction d’impôt si vous louez votre bien pendant 6 ans, 18% si vous le louez pendant 9 ans et 21% si vous le louez pendant 12 ans. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 5250 euros par an maximum.

  • acheter sans apport

Les banques considèrent qu’un achat en loi Pinel est moins risqué que les autres investissements immobiliers. Elle vont donc être plus enclines à accepter de prêter de l’argent à un investisseur qui n’a pas d’apport s’il achète dans le cadre de la loi Pinel.

  • constituer un patrimoine pour vous ou pour votre famille

Une fois la période de location terminée, vous pouvez disposer du bien comme bon vous semble ! Libre à vous de le revendre pour faire une plus-value ou de continuer de le louer pour toucher un complément de revenus. S’il ne font pas partie du même foyer fiscal que vous, il est également possible de louer votre logement à vos enfants ou vos parents pendant la durée du dispositif.

 

Plus d’informations :  Tout savoir sur la loi Pinel en 2019

Les atouts de Bordeaux pour un investissement locatif en loi Pinel

17,5 %

de professions intermédiaires

18,8 %

de cadres et professions intellectuelles

17,3 %

d'étudiants

Démographie

En quelques années, Bordeaux est devenue “the place to be” en France : la ville devrait accueillir 100 000 habitants de plus en 2030, une croissance démographique principalement stimulée par les mouvements migratoires. En moyenne, 15 000 habitants s’installent en Gironde chaque année, et la majorité élit domicile dans la métropole bordelaise. Près d’un tiers de ces nouveaux arrivants sont des franciliens, ce qui provoque l’agacement de certains bordelais qui les tiennent pour responsable de la hausse des prix de l’immobilier.

Cette flambée des prix est à nuancer : même si en 10 ans, Bordeaux est devenue la ville de province la plus chère de France, les prix de l’immobilier sont en train de se stabiliser et reviennent progressivement à un niveau “normal”. Quoiqu’il en soit, la demande locative reste très forte et pour faire face à la pénurie de logements, la mairie prévoit la construction de 60 000 nouveaux logements à l’horizon 2030, une aubaine pour un investissement en loi Pinel à Bordeaux.

Economie 

Bordeaux est la deuxième deuxième agglomération française pour la croissance des emplois en 10 ans (0,9% /an). Les principaux secteurs d’activité sont l’aéronautique, le spatial, la santé, les biotechnologies et le numérique, qui représentent à eux seuls 110.000 emplois.

Enseignement supérieur

Comparée à d’autres grandes métropoles comme Lyon ou Toulouse, la communauté étudiante est moins importante à Bordeaux mais elle existe tout de même : plus de 80.000 étudiants étudient dans les établissements d’enseignement supérieur de la métropole bordelaise (Université Bordeaux Montaigne, KEDGE Business School, Ecole nationale de la magistrature, etc.)

Infrastructures et cadre de vie

Les Bordelais bénéficient d’un cadre de vie très agréable. En effet, ils ont accès à l’océan en moins d’une heure, aux Pyrénées en moins de trois heures et la ville dispose de plus de 550km de pistes cyclables et de 150 hectares d’espaces verts.

Autre atout majeur de Bordeaux : son tissu culturel. Inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco en 2007, la ville est principalement reconnue pour son vin. Plus de 450 000 personnes ont visité le musée “La Cité du Vin” en 2017 et les vignobles de la région font partie des meilleurs domaines viticoles du monde. Les amateurs d’histoire ou d’art contemporain ne sont pas en reste avec des édifices comme la Porte Cailhau, porte défensive du Moyen-Age ou le Darwin, lieu alternatif de la rive droite.

Où investir à Bordeaux avec la loi Pinel ?

76,05 %

d'appartements

23,46%

de maisons

90,3 %

de résidences principales

7 %

de logements vacants

Le centre (Centre-ville/ Chartrons)

Le centre-ville historique est le secteur le plus prisé de Bordeaux, notamment par les nouveaux arrivants. Dans le quartier des Quinconces, autour du Grand Théâtre, le prix moyen d’un logement s’élève à 5 536 €/ m2, mais les prix peuvent grimper jusqu’à 10 000 euros pour les biens les plus luxueux. Le niveau des prix rend cette zone principalement accessible aux investisseurs aisés qui désirent se constituer un patrimoine. Du fait de leur rareté, les logements les plus recherchés sont des T3 ou des T4. Le programme de renouvellement du centre ancien, Recentres offrira également à l’avenir également des opportunités intéressantes d’achat avec le dispositif Pinel.

Autre quartier en vogue, le quartier des Chartrons séduit une clientèle de jeunes actifs dynamiques notamment  grâce à ses logements atypiques (anciens hôtels particuliers transformés en logements, anciens chais réaménagés en lofts, etc.) et ses petits commerces. Plus abordable que le centre ville, le prix du mètre carré y reste cependant supérieur à la moyenne observée dans la ville (4 477 euros/m2)

Pour trouver les biens les plus intéressants pour investir en Pinel , direction le nouveau quartier des Bassins à flot, situé à mi-chemin entre Bacalan et les Chartrons. Ancien quartier populaire, l’arrivée du tram, de la cité du Vin et du pont Bacalan-Bastide lui ont donné une nouvelle vie.

 

Les quartiers familiaux (Nansouty/Saint-Jean/St-Genès/Caudéran)

En s’éloignant du centre, les prix deviennent plus raisonnables. Ainsi, dans le secteur de la gare Saint-Jean, le prix moyen du mètre carré est en dessous de 4000 euros (3 678 €/ m2). Aux alentours de la gare, le projet Euratlantique est l’une des plus vastes opérations d’aménagement urbain de France. Prévu pour s’étendre jusqu’aux communes voisines de Bègles et de Floirac, plus de 500.000 m2 de bureaux et 15.000 logements neufs vont être construits en 2030. Les promoteurs y lancent déjà des programmes neufs. Pas très loin, les quartiers Saint-Genès et Nansouty offrent aux familles des prix plus doux et des superficies plus vastes.

Au nord-ouest, le quartier résidentiel de Caudéran, avec ses maisons girondines typiques est également populaire auprès de cette cible. C’est l’un des quartiers les moins chers de la ville (3 881 €/m2).

 

Les quartiers étudiants (Capucins/Victoire)

Si vous ciblez des étudiants, privilégiez les alentours de la place de la Victoire et des Capucins ou dans la banlieue bordelaise les communes de Pessac et de Talence qui abritent de nombreuses facultés. Les étudiants sont frappés de plein fouet par le manque de logements : d’après le site LocService, il y a 50% moins de studios à Bordeaux qu’à Lyon et 70% de moins qu’à Toulouse…  En investissant dans des petites surfaces ou des colocations, vous êtes donc garantis de trouver des locataires assez facilement.

Les quartiers en pleine mutation (Bastide-Niel/ Saint-Michel)

En pleine mutation, ces deux quartiers font partie des secteurs à privilégier pour obtenir le meilleur rendement locatif. De l’autre côté de la Garonne, le quartier Bastide-Niel a vocation à devenir une extension d’une centre-ville grâce au réaménagement de deux friches ferroviaires et de l’ancienne Caserne Niel. Pour acheter un bien dans le quartier, vous devrez débourser en moyenne 3 902 € par mètre carré.

A quelques pas du marché des Capucins, de la rue Sainte-Catherine ou encore de la Place de la Victoire, le quartier Saint-Michel attire aussi bien les artistes que les étudiants et les jeunes actifs. Dynamique et très vivant, la demande locative connaît une croissance fulgurante dans le quartier.

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