Même si la loi Pinel est destinée en priorité aux logements neufs, vous pouvez également bénéficier de ce dispositif en achetant un logement ancien ou un local non affecté à l’habitation pour le louer. Quels types de logements sont concernés ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Voici ce que vous devez savoir.

Quelles sont les conditions pour investir dans un logement ancien avec la loi Pinel ?

Tout d’abord, il faut savoir que les avantages fiscaux et les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien sont les mêmes que dans le neuf (réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de location du bien, respect des plafonds de ressources et de loyer, respect des zones éligibles…).

Plus d’informations : Tout savoir sur la loi Pinel en 2019  

Toutefois, la principale différence concerne l’appartement, qui doit respecter des critères très spécifiques pour être éligible au dispositif :

• Le logement ancien doit être trop délabré pour être loué, ou être un local non affecté à l’habitation.
• L’état du logement avant et après les travaux doit être conforme à des normes précises de décence et de performance technique.

Un expert agréé devra confirmer à l’administration fiscale que le logement rénové répond à ces critères. Vous cherchez un expert indépendant dans votre région ? Voici la liste des contrôleurs techniques agréés par le gouvernement.

• Enfin, le logement rénové doit également respecter les normes Bâtiment Basse Consommation ou du label Haute Performance Energétique.

La loi Denormandie

Le gouvernement a mis en place depuis le 1er janvier 2019 le dispositif Denormandie pour aider les villes moyennes à rendre leur centre-ville plus attractif en luttant contre le logement insalubre. Le dispositif ne remplace pas la loi Pinel, mais il le complète. Grâce à ce dispositif, vous pouvez désormais obtenir une réduction d’impôt Pinel si vous rénovez un logement dans un quartier ancien dégradé.  Premièrement, ce dispositif ne reprend pas le système de zonage de la loi Pinel dans l’ancien. En effet, seules les communes qui font partie du programme Coeur de Ville et celles qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation des territoires avec le gouvernement sont éligibles au dispositif.

D’autre part, les critères que le logement doit respecter avant et après les travaux ont également été modifiés. Les travaux éligibles au dispositif sont au choix :

• les travaux qui améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif)
• Deux types de travaux parmi les travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude et isolation des fenêtres. Le coût des travaux doit représenter au moins 25% du prix total du logement.

Les plafonds de ressources et de loyer du dispositif Pinel/Denormandie dans l’ancien

Comme dans la loi Pinel dans le neuf, les locataires doivent respecter des plafonds de loyer et de ressources :

• La loi définit des plafonds de loyer en fonction de la zone où se situe le logement.
• Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les montants suivants :

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• Le dispositif est limité à deux investissements par an, dans la limite de 300 000 €. Par exemple, si le bien est acheté 450 000 euros et que 120 000 euros de travaux sont effectués, la réduction d’impôt s’appliquera sur 300 000 euros, non sur 570 000.

Investir dans l’ancien en Pinel ou en Denormandie, une bonne idée ?

L’investissement dans l’ancien peut potentiellement être plus rentable que le neuf. En effet, certains biens rénovés peuvent être 30 à 40 % moins chers que des logements neufs, ce qui améliore leur rentabilité nette. Néanmoins, même si le dispositif Denormandie simplifie l’investissement locatif dans l’ancien en loi Pinel, investir dans un logement à rénover reste une opération complexe. Si vous n’êtes pas un investisseur aguerri, faites-appel à des professionnels spécialisés dans ce type d’opérations tels que CIR Investissement, Advenis, Investid ou encore Inter Gestion. En général, ces sociétés se trouvent les immeubles, les réhabilitent et les revendent lot par lot à des investisseurs.