Loi Pinel comment ça marche  ?

Depuis quelques années, l’État met en place de nombreux dispositifs dans l’investissement fiscal.  Ceux-ci visent entre-autres les propriétaires d’immeuble  qui font leur investissement dans le neuf ( ou dans la rénovation d’immeuble) . C’est ainsi que depuis le 1er Septembre 2014, la loi Pinel ou dispositif Pinel est mise en place sur le territoire français pour encourager le neuf.  Ladite loi Pinel porte le nom de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel. Ce projet de d’investissement locatif dans le neuf facilite l’investissement dans le secteur des biens immobiliers neufs. Concrètement, il s’agit d’investir dans la mise en location des logements neufs tout en veillant à réduire l’impôt . Un tel projet est novateur et n’existe pas dans le domaine de la vente de logements anciens. D’ailleurs, l’idée du législateur en mettant sur pied cette loi est d’encourager la construction de nouvelles maisons dans des zones précis. Vous êtes propriétaire d’immeuble  ? Prévoyez-vous réhaudorer le blason d’un ancien immeuble en vue de le rendre neuf puis le mettre en location ? Vous souhaitez constituer un patrimoine financier sans craindre les taxes et impositions ? Ou encore, désirez-vous rachetez un logement neuf pour la mettre en bail et baisser vos impôts ? La loi Pinel vous y aide à défiscalisez. Découvrez dans cet article les conditions, avantages ainsi que  l’essentiel de la procédure nécessaire pour être bénéficiaire du dispositif Pinel..

Qu’est ce que la loi Pinel ? Où investir en loi Pinel ? Comment bénéficier de ses avantages ? L’équipe Fiduce vous explique tout !

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Créée en 2014 par Sylvia Pinel, ex-ministre du logement, la loi Pinel est un outil de défiscalisation pour les investisseurs locatifs. Concrètement, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf ou ancien dans une zone éligible et que vous le louez pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de la location est longue, plus le pourcentage de déduction fiscale est important : il peut représenter 12%, 18% ou 21% du prix d’achat. Aidant les français à investir dans l’immobilier et à constituer un capital transmissible à leurs enfants, le dispositif rencontre un franc succès.

La loi Pinel offre une défiscalisation aux personnes désireuses d’investir dans l’immobilier, plus précisément dans l’achat de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA), en réhabilitation ou en rénovation. Initialement prévue pour être abrogée le 31 décembre 2017, son succès lui a valu un premier prolongement jusqu’en 2021, puis un second jusqu’au 31 décembre 2022 avec un aménagement progressif jusqu’en 2024.

Cette niche fiscale présente de nombreux enjeux pour le domaine de l’immobilier.

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Sans surprise, le gouvernement Macron a donc choisi de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2021, sans vraiment modifier son fonctionnement en profondeur. La seule nouveauté notable en 2019 était la loi De Normandie, une loi qui rend éligible au dispositif Pinel les biens à rénover acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 dans certains centres-villes dégradés.

Plus d’informations : Investir dans l’ancien avec la loi Pinel

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En quoi la loi Pinel est intéressante ?

La loi Pinel répond à quatre principaux enjeux définis par le gouvernement :

• La loi Pinel est un dispositif fiscal qui a été créé pour soutenir l’investissement immobilier locatif au travers de la loi Pinel.

• Construire des logements dans les zones tendues, c’est-à-dire des zones où la demande excède l’offre.

• Développer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n’ayant pas accès au logement social et faisant face à des difficultés pour se loger sur le marché libre.
• Offrir une possibilité aux ménages fortement imposés, n’ayant ni le temps ni les connaissances dans le domaine de l’immobilier, de pouvoir y investir.

Loi Pinel 2021 – Définition et explications ?

Le propriétaire

Si vous voulez bénéficier du dispositif de la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions :

• Vous devez être résident fiscal français. Toutefois, un expatrié peut continuer de bénéficier de la réduction d’impôts s’il a acheté le bien avant son départ.
• Vous devez vous engager à louer votre logement pour une période de 6 ans minimum. Le dispositif peut être renouvelé deux fois pour 3 ans, ce qui porte la durée maximum du dispositif à 12 ans. Au terme de cette période, vous êtes libre de disposer du logement comme vous le souhaitez (vente, location, etc.)

Conditions liés aux logements sous la loi Pinel

La réduction d’impôts concerne les types de logements suivants :

• Logement neuf ou que vous faites construire
• Logement en état futur d’achèvement (VEFA)
• Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation
• Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation
• Local transformé en logement d’habitation.
• Logement situé dans une zone éligible au dispositif fiscal Pinel. Il s’agit des zones A, A bis ou B1. La loi de finances 2018 ayant exclu les logements situés en zones B2 et C, le dispositif y est valable uniquement si les demandes de permis de construire ont été déposées avant le 31/12/17 ou si les logements ont été acquis avant fin 2018

• Logement situé dans un immeuble collectif : depuis le 1er janvier 2021, la défiscalisation ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

De plus, pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Pinel, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition. S’il s’agit d’un logement neuf ou à construire, il doit respecter la Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013). Si le logement nécessite des travaux, le niveau de performance énergétique exigé doit satisfaire le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Conditions liées aux locataires sous la loi Pinel

La loi Pinel s’intéresse par ailleurs aux ressources annuelles des hôtes, et impose une limite sur le revenu de ceux-ci.

• Vous ne pouvez acquérir que deux logements par an, pour un montant maximal de 300 000 € par foyer fiscal et un plafond de 5 500 €/m2.
• Les loyers que vous pourrez percevoir sont plafonnés. Ils dépendent de la zone du logement et changent tous les ans. Calculez le plafond de loyer de votre investissement ici
• De même, en métropole, selon la zone où est située le logement, le plafond de ressource fiscale de vos locataires ne devront pas dépasser un certain seuil, déterminé en fonction de la composition du foyer et la zone dans laquelle est situé le logement.

Le logement

Aussi, le logement que vous achetez doit respecter certaines règles pour profiter de cette niche fiscale :

• Le logement doit être loué comme habitation principale
• Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
• L’engagement de location doit être au minimum de 6 ans

Aussi, le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds suivants en métropoles:

• 17,43 € /m² pour la Zone A bis
• 12,95 € / m² pour la Zone A
• 10,44 € / m² pour la Zone B1

En outre-mer, le plafond pour le loyer mensuel est de 12,81 € /m². Il varie en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur.

Par ailleurs, suivant les particularités des marchés locatifs locaux, ces limites peuvent être réduites.

• Le logement doit être situé dans une zone dite “tendue”. 3 zones existent : 

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Loi Pinel et défiscalisation

Les particuliers qui investissent en loi Pinel dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu réparti sur 6 ou 9 ans.

Pour un engagement de location de 6 ans, la déduction d’impôt en loi Pinel est de 12%, soit 2% par an. Et, lorsque le logement continue à être loué dans les conditions exigées, deux prolongations de trois ans chacune peuvent être accordées, au taux de 6% pour la première (soit 2% par an), et de 3% pour la seconde (soit, 1% par an).

Pour un engagement de 9 ans, la défiscalisation est de 18%, soit 2% par an, avec une prolongation possible de trois ans pour un taux de 3% de défiscalisation (soit, 1% par an).

Pour un logement outre-mer, la déduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel est de :

• 23 % pour un engagement de location de 6 ans.
• 29 % pour un engagement de location de 9 ans.
• 32 % pour un engagement de location de 12 ans.

Particularités de la loi Pinel

Avec la loi Pinel :

• Un investisseur peut désormais avoir le choix sur la durée de son investissement immobilier
• La location aux ascendants et descendants est désormais autorisée à condition que ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur
• Les limites des revenus sur la location et les ressources ont été relevées dans certaines villes

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Différences de la loi Pinel entre 2020 et 2021

Depuis son introduction jusqu’à nos jours, la loi Pinel a connu beaucoup de réadaptations. Qu’il s’agisse des zones éligibles pour le dispositif fiscal, des limites appliquées aux loyers et celles admises pour les ressources fiscales des occupants, de la période d’application de la loi, du type de logements, etc. la mesure fiscale a subit bien des mises à jour depuis son entrée en vigueur en 2015.

Cependant, entre 2020 et 2021, le changement est à peine perceptible :

• Les zones touchées par la mesure fiscale restes les mêmes (A bis, A, B1), sauf en Bretagne, où le préfet lui-même désigne les zones ayant un besoin de construction.
• Comme nous l’avons mentionné plus haut, depuis le 1^er janvier 2021, les logements individuels (pavillons, villas), qu’ils soient jumelés ou non, ne bénéficient plus de cette mesure fiscale. Seuls les logements situés dans les immeubles d’habitation collective sont considérés.

Maintenant que nous avons posé les bases de loi Pinel, il est important d’évaluer son impact dans votre projet immobilier afin de réussir votre investissement sous son patronage.

Comment réussir son investissement en loi Pinel en 2021

Lorsque que nous souhaitons entreprendre un projet en général et dans l’immobilier neuf en particulier, la réussite de notre projet dépends de notre préparation globale à sa mise en place. De ce fait, pour réussir son investissement avec une telle mesure fiscale, une certaine étude nécessite d’être entreprise.

Pour commencer, il faut déterminer si la loi Pinel est adaptée à notre investissement.

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• Vérifier que la loi Pinel correspond à votre investissement

Il est indéniable qu’une réduction d’impôt est une opportunité des plus alléchante en gestion patrimoniale, mais avant de sauter sur l’occasion, il convient de d’établir si ladite mesure fiscale est adaptée à votre besoin d’investissement.

Conformément à votre capacité de prêt, d’apport ou d’épargne, est-ce que la loi Pinel est un plus ou une entorse à votre processus d’investissement ? Serait-il bénéfique pour vous de faire appel à cette niche fiscale dans votre investissement?

Vous pourrez, à l’aide d’une simulation, essayer de vous projeter dans le temps et avoir une idée sur la qualité de votre retour sur investissement. N’hésitez pas à faire appel à un courtier en immobilier neuf  ou un CGP afin de vous prodiguer les meilleurs conseils pour votre investissement en Loi Pinel.

• Définir les objectifs de votre investissement immobilier en loi Pinel

La réussite d’un investissement immobilier avec une opportunité de baisse d’impôt repose soit sur le produit immobilier neuf, soit sur la niche fiscale. Etant donné que la loi Pinel contraint à un engagement entre 6 et 12 ans, il est important pour l’investisseur de maîtriser les objectifs de son projet à court terme et à long terme.

Rester uniquement focalisé sur la niche fiscale qu’offre la loi Pinel serait une erreur. Cette mesure fiscale offre certes un plus,  mais ne constitue pas à elle seule le levier de l’investissement immobilier. Il faudra aussi tenir compte du montage financier qui doit accompagner votre projet, en termes de durée, de financement en banque ou tout simplement de budget.

Vous devez d’abord définir votre objectif pour choisir le bon quartier. Est-ce que vous comptez revendre le logement pour réaliser une plus-value ou est-ce que vous voulez plutôt percevoir des loyers afin d’avoir une rente ? Dans le premier cas, acheter dans des secteurs prisés est une bonne option car votre rentabilité locative sera plus faible puisque le prix d’achat sera plus élevé, mais vous pourrez plus facilement valoriser votre bien à la revente. Vous pouvez également faire le pari d’investir dans des quartiers en plein renouvellement urbain, étant donné que leur cote est amenée à monter et vous avez de fortes chances de réaliser d’importantes plus-values sur le long terme.

Si vous êtes plutôt intéressé par la rente, acheter dans un secteur moins bien placé mais où la demande locative est soutenue est judicieux. En effet, le prix du mètre carré y sera moins cher, ce qui rendra votre rentabilité locative plus importante.   

Ensuite, il faut bien connaître le secteur dans lequel vous achetez. Pensez local car même dans la même ville, en fonction des quartiers, le prix du mètre carré, le profil des habitants sera radicalement différent. Est-ce que le quartier est apprécié des locataires ? Est-ce que des travaux y sont prévus ? Qui vit dans ce quartier ? Est-ce qu’il est bien desservi par les transports en commun ? Autant de questions auquel vous devez avoir la réponse.

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• Réfléchir à la fin sortie de votre projet en loi Pinel

Prédire le déroulement final d’un investissement immobilier est une chose bien difficile à faire, car nous n’avons aucune information sur les situations avenir liées de près ou de loin à notre projet. Néanmoins, la loi Pinel, étant donné sa limite dans le temps, nous offre un minimum d’idées sur ce à quoi nous pourrions faire face.

Alors, après la durée de votre engagement locatif, comptez-vous prolonger votre engagement sous la loi Pinel, envisagez-vous de vendre ou pas votre logement ? Quels seront les enjeux fiscaux liés à votre décision ? Il est nécessaire d’avoir une idée de réponse pour chacune de ces questions et ainsi visualiser quelle sera votre situation arrivé à bout de votre investissement immobilier.

Si vous avez peu de connaissances sur comment répondre à ces différentes interrogations, vous pourrez demander l’avis d’un courtier en immobilier neuf ou un gestionnaire de patrimoine.

• Bien choisir l’emplacement

L’emplacement des logements fait sans doute partir des éléments les plus importants en investissement immobilier neuf. Alors, il faut bien le choisir, de sorte à combler les besoins d’un potentiel occupant.

Parmi les zones éligibles à l’application de la loi Pinel, ciblez une région selon son potentiel d’attraction : création d’emploi, croissance économique, croissance démographique, attraction touristique… Privilégiez une ville pour ses transports, ses infrastructures et ses services publics. La proximité de votre logement avec les milieux du quotidien (café, salle de sport…) serait un atout.

Rassurez-vous que vos choix en ce qui concerne l’emplacement et l’état du logement correspondent aux attentes du plus grand nombre de potentiels occupants.

• Votre cible

Notons que quand vous choisissez l’emplacement, vous devez aussi penser à qui vous voulez cibler. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants, la proximité des universités va être un critère primordial. En revanche, si vous ciblez plutôt des familles, le logement doit être situé près des écoles du quartier. Les familles vont également être plus attachées à des critères tels que la présence d’espaces verts ou encore l’esthétique de l’immeuble. Évidemment, certains critères sont universels et vont être recherchés par tous les locataires : sécurité, proximité des transports en commun, des commerces, etc.

Top 5 des villes où investir en loi Pinel

Selon l’attractivité, la qualité des infrastructures et les moyens de transports, nous vous présentons ci-dessous un top 5 des villes idéales pour votre investissement en loi Pinel :

Pour faire ce choix, nous nous sommes appuyés sur 3 critères clés :

• La situation démographique
• La situation économique
• Le marché immobilier

Ces critères permettent de faire une estimation de la demande locative et du potentiel de revalorisation dans un secteur donné. En France, les secteurs les plus porteurs quand on prend en compte ces 3 points sont les régions de l’Ouest et du Sud (Pays de la Loire, Aquitaine, Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Auvergne Rhône-Alpes et l’île-de-France). En effet, ce sont les régions qui vont connaître la plus grande croissance démographique dans les années à venir, et celles qui concentrent les principaux bassins d’emploi en France.

Au sein de ces régions, privilégiez les villes qui sont situées en zone B1 puisque vous pouvez y  obtenir la meilleure rentabilité compte tenu de la demande locative, du potentiel de valorisation à la revente et des plafonds de loyer imposés par la loi. Dans des villes situées en zone Abis ou A comme Paris ou Lyon, les prix élevés de l’immobilier ne permettent pas forcément de rentabiliser votre investissement. Bien sûr, il existe de nombreuses exceptions à cette règle générale : par exemple, à Lyon, des quartiers comme Gerland (7ème arrondissement) restent abordables.

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Taux de croissance annuel moyen de la population                                                                            La concentration géographique de l’emploi en France

par région entre 2007 et 2040