Loi Pinel : Comment réduire ses impôts grâce à l’immobilier ?

Loi Pinel

La loi Pinel comment ça marche  ?

La loi Pinel vous permet à la fois de vous constituer un patrimoine et de réduire le montant de vos impôts ? Vous payez plus de 2000€ d’impôt vous devriez vous intéresser à la loi Pinel.

La loi Pinel est un atout pour les personnes désireuses de se lancer dans l’immobilier neuf et mérite à cet effet une attention particulière mais attention comme tout investissement immobilier un seul mot d’ordre l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Pour 2 raisons simples pouvoir louer et revendre facilement, notamment au terme de la période défiscalisation un grand nombre d’appartements de l’immeuble seront peut être mis en vente. Il faudra donc choisir une ville et un quartier suffisamment dynamique de manière à toujours pouvoir bénéficier d’un prix de vente attractif si jamais on veut revendre….

Qu’est ce que la loi Pinel ? Où investir en loi Pinel ? Comment bénéficier de ses avantages ? L’équipe Fiduce vous explique tout !

Qui a le droit à la loi Pinel ?

 

Créée en 2014 par Sylvia Pinel, ex-ministre du logement, la loi Pinel est un outil de défiscalisation pour les investisseurs locatifs. Concrètement, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf ou ancien dans une zone éligible et que vous le louez pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de la location est longue, plus le pourcentage de déduction fiscale est important : il peut représenter 12%, 18% ou 21% du prix d’achat. Aidant les français à investir dans l’immobilier et à constituer un capital transmissible à leurs enfants, le dispositif rencontre un franc succès.

La loi Pinel offre une défiscalisation aux personnes désireuses d’investir dans l’immobilier, plus précisément dans l’achat de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA), en réhabilitation ou en rénovation. Initialement prévue pour être abrogée le 31 décembre 2017, son succès lui a valu un premier prolongement jusqu’en 2021, puis un second jusqu’au 31 décembre 2022 avec un aménagement progressif jusqu’en 2024.

Cette niche fiscale présente de nombreux enjeux pour le domaine de l’immobilier.

Utilisez notre calculette gratuite pour calculer la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir ici 

Sans surprise, le gouvernement Macron a donc choisi de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2021, sans vraiment modifier son fonctionnement en profondeur. La seule nouveauté notable en 2019 était la loi De Normandie, une loi qui rend éligible au dispositif Pinel les biens à rénover acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 dans certains centres-villes dégradés.

 

Plus d’informations : Investir dans l’ancien avec la loi Pinel

 

 

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Est ce que la loi Pinel est intéressante ?

La loi Pinel répond à quatre principaux enjeux définis par le gouvernement :

  • Un dispositif fiscal afin de soutenir l’investissement immobilier locatif au travers de la loi Pinel.
  • Construire des logements dans les zones tendues, c’est-à-dire des zones où la demande excède l’offre.
  • Développer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n’ayant pas accès au logement social et faisant face à des difficultés pour se loger sur le marché libre.
  • Offrir une possibilité aux ménages fortement imposés, n’ayant ni le temps ni les connaissances dans le domaine de l’immobilier, de pouvoir y investir.

Loi Pinel 2021 – Définition et explications ?

Le propriétaire

Si vous voulez bénéficier du dispositif de la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions :

  • Vous devez être résident fiscal français. Toutefois, un expatrié peut continuer de bénéficier de la réduction d’impôts s’il a acheté le bien avant son départ.
  • Vous devez vous engager à louer votre logement pour une période de 6 ans minimum. Le dispositif peut être renouvelé deux fois pour 3 ans, ce qui porte la durée maximum du dispositif à 12 ans. Au terme de cette période, vous êtes libre de disposer du logement comme vous le souhaitez (vente, location, etc.)

Conditions liés aux logements sous la loi Pinel

La réduction d’impôts concerne les types de logements suivants :

  • Logement neuf ou que vous faites construire
  • Logement en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation
  • Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d’habitation.
  • Logement situé dans une zone éligible au dispositif fiscal Pinel. Il s’agit des zones A, A bis ou B1. La loi de finances 2018 ayant exclu les logements situés en zones B2 et C, le dispositif y est valable uniquement si les demandes de permis de construire ont été déposées avant le 31/12/17 ou si les logements ont été acquis avant fin 2018
  • Logement situé dans un immeuble collectif : depuis le 1er janvier 2021, la défiscalisation ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

De plus, pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Pinel, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition. S’il s’agit d’un logement neuf ou à construire, il doit respecter la Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013). Si le logement nécessite des travaux, le niveau de performance énergétique exigé doit satisfaire le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Conditions liées aux locataires sous la loi Pinel

La loi Pinel s’intéresse par ailleurs aux ressources annuelles des hôtes, et impose une limite sur le revenu de ceux-ci.

  • Vous ne pouvez acquérir que deux logements par an, pour un montant maximal de 300 000 € par foyer fiscal et un plafond de 5 500 €/m2.
  • Les loyers que vous pourrez percevoir sont plafonnés. Ils dépendent de la zone du logement et changent tous les ans. Calculez le plafond de loyer de votre investissement ici
  • De même, en métropole, selon la zone où est située le logement, le plafond de ressource fiscale de vos locataires ne devront pas dépasser un certain seuil, déterminé en fonction de la composition du foyer et la zone dans laquelle est situé le logement.

 

Composition du foyer Zone A Bis  A  B1
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 €
Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72 476 € 66 460 € 48 422 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 €
Personne à charge supplémentaire + 12 908 € + 11 816 € + 8 646 €

 

Le logement

 

Aussi, le logement que vous achetez doit respecter certaines règles pour profiter de cette niche fiscale :

  • Le logement doit être loué comme habitation principale
  • Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
  • L’engagement de location doit être au minimum de 6 ans

Aussi, le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds suivants en métropoles:

  • 17,43 € /m² pour la Zone A bis
  • 12,95 € / m² pour la Zone A
  • 10,44 € / m² pour la Zone B1

En outre-mer, le plafond pour le loyer mensuel est de 12,81 € /m². Il varie en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur.

Par ailleurs, suivant les particularités des marchés locatifs locaux, ces limites peuvent être réduites.

 

  • Le logement doit être situé dans une zone dite “tendue”. 3 zones existent : 

 

 A bis Paris + 29 communes environnantes
 A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
 B1 Toutes les métropoles de plus de 250.000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne non inclues dans les zones A et Abis, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés.

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Loi Pinel et défiscalisation

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu réparti sur 6 ou 9 ans.

Pour un engagement de location de 6 ans, la déduction d’impôt est de 12%, soit 2% par an. Et, lorsque le logement continue à être loué dans les conditions exigées, deux prolongations de trois ans chacune peuvent être accordées, au taux de 6% pour la première (soit 2% par an), et de 3% pour la seconde (soit, 1% par an).

Pour un engagement de 9 ans, la défiscalisation est de 18%, soit 2% par an, avec une prolongation possible de trois ans pour un taux de 3% de défiscalisation (soit, 1% par an).

Pour un logement outre-mer, la déduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel est de :

  • 23 % pour un engagement de location de 6 ans.
  • 29 % pour un engagement de location de 9 ans.
  • 32 % pour un engagement de location de 12 ans.

 

 

Particularités de la loi Pinel

Avec la loi Pinel :

  • Un investisseur peut désormais avoir le choix sur la durée de son investissement immobilier
  • La location aux ascendants et descendants est désormais autorisée à condition que ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur
  • Les limites des revenus sur la location et les ressources ont été relevées dans certaines villes

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Différences de la loi Pinel entre 2020 et 2021

Depuis son introduction jusqu’à nos jours, la loi Pinel a connu beaucoup de réadaptations. Qu’il s’agisse des zones éligibles pour le dispositif fiscal, des limites appliquées aux loyers et celles admises pour les ressources fiscales des occupants, de la période d’application de la loi, du type de logements, etc. la mesure fiscale a subit bien des mises à jour depuis son entrée en vigueur en 2015.

Cependant, entre 2020 et 2021, le changement est à peine perceptible :

  • Les zones touchées par la mesure fiscale restes les mêmes (A bis, A, B1), sauf en Bretagne, où le préfet lui-même désigne les zones ayant un besoin de construction.
  • Comme nous l’avons mentionné plus haut, depuis le 1er janvier 2021, les logements individuels (pavillons, villas), qu’ils soient jumelés ou non, ne bénéficient plus de cette mesure fiscale. Seuls les logements situés dans les immeubles d’habitation collective sont considérés.

 

Maintenant que nous avons posé les bases de loi Pinel, il est important d’évaluer son impact dans votre projet immobilier afin de réussir votre investissement sous son patronage.

 

Comment réussir son investissement en loi Pinel en 2021

Lorsque que nous souhaitons entreprendre un projet en général et dans l’immobilier neuf en particulier, la réussite de notre projet dépends de notre préparation globale à sa mise en place. De ce fait, pour réussir son investissement avec une telle mesure fiscale, une certaine étude nécessite d’être entreprise.

Pour commencer, il faut déterminer si la loi Pinel est adaptée à notre investissement.

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  • Vérifier que la loi Pinel correspond à votre investissement

Il est indéniable qu’une réduction d’impôt est une opportunité des plus alléchante en gestion patrimoniale, mais avant de sauter sur l’occasion, il convient de d’établir si ladite mesure fiscale est adaptée à votre besoin d’investissement.

Conformément à votre capacité de prêt, d’apport ou d’épargne, est-ce que la loi Pinel est un plus ou une entorse à votre processus d’investissement ? Serait-il bénéfique pour vous de faire appel à cette niche fiscale dans votre investissement?

Vous pourrez, à l’aide d’une simulation, essayer de vous projeter dans le temps et avoir une idée sur la qualité de votre retour sur investissement. N’hésitez pas à faire appel à un courtier en immobilier neuf  ou un CGP afin de vous prodiguer les meilleurs conseils pour votre investissement en Loi Pinel.

 

  • Définir les objectifs de votre investissement immobilier en loi Pinel

La réussite d’un investissement immobilier avec une opportunité de baisse d’impôt repose soit sur le produit immobilier neuf, soit sur la niche fiscale. Etant donné que la loi Pinel contraint à un engagement entre 6 et 12 ans, il est important pour l’investisseur de maîtriser les objectifs de son projet à court terme et à long terme.

Rester uniquement focalisé sur la niche fiscale qu’offre la loi Pinel serait une erreur. Cette mesure fiscale offre certes un plus,  mais ne constitue pas à elle seule le levier de l’investissement immobilier. Il faudra aussi tenir compte du montage financier qui doit accompagner votre projet, en termes de durée, de financement en banque ou tout simplement de budget.

Vous devez d’abord définir votre objectif pour choisir le bon quartier. Est-ce que vous comptez revendre le logement pour réaliser une plus-value ou est-ce que vous voulez plutôt percevoir des loyers afin d’avoir une rente ? Dans le premier cas, acheter dans des secteurs prisés est une bonne option car votre rentabilité locative sera plus faible puisque le prix d’achat sera plus élevé, mais vous pourrez plus facilement valoriser votre bien à la revente. Vous pouvez également faire le pari d’investir dans des quartiers en plein renouvellement urbain, étant donné que leur cote est amenée à monter et vous avez de fortes chances de réaliser d’importantes plus-values sur le long terme.

Si vous êtes plutôt intéressé par la rente, acheter dans un secteur moins bien placé mais où la demande locative est soutenue est judicieux. En effet, le prix du mètre carré y sera moins cher, ce qui rendra votre rentabilité locative plus importante.   

Ensuite, il faut bien connaître le secteur dans lequel vous achetez. Pensez local car même dans la même ville, en fonction des quartiers, le prix du mètre carré, le profil des habitants sera radicalement différent. Est-ce que le quartier est apprécié des locataires ? Est-ce que des travaux y sont prévus ? Qui vit dans ce quartier ? Est-ce qu’il est bien desservi par les transports en commun ? Autant de questions auquel vous devez avoir la réponse.

 

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  • Réfléchir à la fin sortie de votre projet en loi Pinel

Prédire le déroulement final d’un investissement immobilier est une chose bien difficile à faire, car nous n’avons aucune information sur les situations avenir liées de près ou de loin à notre projet. Néanmoins, la loi Pinel, étant donné sa limite dans le temps, nous offre un minimum d’idées sur ce à quoi nous pourrions faire face.

Alors, après la durée de votre engagement locatif, comptez-vous prolonger votre engagement sous la loi Pinel, envisagez-vous de vendre ou pas votre logement ? Quels seront les enjeux fiscaux liés à votre décision ? Il est nécessaire d’avoir une idée de réponse pour chacune de ces questions et ainsi visualiser quelle sera votre situation arrivé à bout de votre investissement immobilier.

Si vous avez peu de connaissances sur comment répondre à ces différentes interrogations, vous pourrez demander l’avis d’un courtier en immobilier neuf ou un gestionnaire de patrimoine.

 

  • Bien choisir l’emplacement

L’emplacement des logements fait sans doute partir des éléments les plus importants en investissement immobilier neuf. Alors, il faut bien le choisir, de sorte à combler les besoins d’un potentiel occupant.

Parmi les zones éligibles à l’application de la loi Pinel, ciblez une région selon son potentiel d’attraction : création d’emploi, croissance économique, croissance démographique, attraction touristique… Privilégiez une ville pour ses transports, ses infrastructures et ses services publics. La proximité de votre logement avec les milieux du quotidien (café, salle de sport…) serait un atout.

Rassurez-vous que vos choix en ce qui concerne l’emplacement et l’état du logement correspondent aux attentes du plus grand nombre de potentiels occupants.

 

  • Votre cible

Notons que quand vous choisissez l’emplacement, vous devez aussi penser à qui vous voulez cibler. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants, la proximité des universités va être un critère primordial. En revanche, si vous ciblez plutôt des familles, le logement doit être situé près des écoles du quartier. Les familles vont également être plus attachées à des critères tels que la présence d’espaces verts ou encore l’esthétique de l’immeuble. Évidemment, certains critères sont universels et vont être recherchés par tous les locataires : sécurité, proximité des transports en commun, des commerces, etc.

 

Top 5 des villes où investir en loi Pinel

Selon l’attractivité, la qualité des infrastructures et les moyens de transports, nous vous présentons ci-dessous un top 5 des villes idéales pour votre investissement en loi Pinel :

Pour faire ce choix, nous nous sommes appuyés sur 3 critères clés :

  • La situation démographique
  • La situation économique
  • Le marché immobilier

Ces critères permettent de faire une estimation de la demande locative et du potentiel de revalorisation dans un secteur donné. En France, les secteurs les plus porteurs quand on prend en compte ces 3 points sont les régions de l’Ouest et du Sud (Pays de la Loire, Aquitaine, Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Auvergne Rhône-Alpes et l’île-de-France). En effet, ce sont les régions qui vont connaître la plus grande croissance démographique dans les années à venir, et celles qui concentrent les principaux bassins d’emploi en France.

Au sein de ces régions, privilégiez les villes qui sont situées en zone B1 puisque vous pouvez y  obtenir la meilleure rentabilité compte tenu de la demande locative, du potentiel de valorisation à la revente et des plafonds de loyer imposés par la loi. Dans des villes situées en zone Abis ou A comme Paris ou Lyon, les prix élevés de l’immobilier ne permettent pas forcément de rentabiliser votre investissement. Bien sûr, il existe de nombreuses exceptions à cette règle générale : par exemple, à Lyon, des quartiers comme Gerland (7ème arrondissement) restent abordables.

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Taux de croissance annuel moyen de la population                                                                            La concentration géographique de l’emploi en France

par région entre 2007 et 2040

loi Pinel démographie

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Top 5 des villes à éviter pour un investissement en loi Pinel

Bien que ces villes soient couvertes par le dispositif Pinel, il serait risqué d’y faire un investissement. Il s’agit de :

  • Lens
  • Mulhouse
  • Douai
  • Bethune
  • Elbeuf

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Recourir à un promoteur dynamique

On ne peut prétendre entreprendre dans l’immobilier sans posséder de logements. Que ce soit un logement neuf, en état futur d’achèvement, en rénovation ou en réhabilitation comme l’exige la loi Pinel, le choix du promoteur est très important.

Comme nous l’avons dit plus haut, la réussite dans un système de défiscalisation dépend soit du produit immobilier neuf, soit de la mesure fiscale en place. Qui dit produit immobilier de qualité, dit constructeur de qualité.

Si vous achetez un logement neuf ou en VEFA, rassurez-vous d’obtenir une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Il s’agit d’une assurance que, les travaux iront à leur terme. Soyez également attentif aux assurances de bonne finition des travaux, pouvant vous protéger sur des périodes de 10 ans contre des erreurs de construction.

 

Comprendre le marché de l’immobilier neuf

Pour investir dans l’immobilier, comme dans tout domaine, il est nécessaire de comprendre le marché. Le marché de l’immobilier obéit à des demandes locales, il diffère donc d’un emplacement à un autre.

Selon la demande locale, l’investisseur pourra déterminer en fonction de sa cible locative, le type de logement à choisir, en termes de surface, d’emplacement, de besoins.

Par exemple, pour une zone (respectant les conditions de la loi Pinel) où la cible est constituée en majeur partie de familles, privilégier les grandes surfaces de logement avec des places parking et à proximité des crèches, serait un atout.

Cette étude du marché nécessite souvent l’intervention d’un courtier en immobilier neuf ou d’un CGP qui saura vous apporter de valeureux conseils pour votre investissement dans l’immobilier neuf.

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Ne sous-estimez pas l’importance du montage bancaire

Investir dans l’immobilier neuf peut vous soumettre à des imprévus colossaux. Imaginez que vous achetez un logement en VEFA et que votre bien vous est livré après un an, vous ne bénéficiez d’aucun revenu et donc d’aucune économie d’impôt prévue par la loi Pinel avant cette livraison.

Si par ailleurs, vous vous trouvez dans une situation de prêt sur 10 ans alors que votre investissement porte sur 12 ans, cela provoque sur les 2 dernières années une imposition forte de vos loyers perçus qui annihile la niche fiscale du dispositif.

De nombreuses situations de cet ordre, dû à une préparation incomplète peuvent vous faire tourner à perte, d’où l’importance du montage bancaire. Le montage bancaire vous permet d’optimiser votre prêt en banque en adaptant clairement vos modalités de crédit à votre objectif d’investissement. Vous pourrez ainsi prévenir un certain nombre de situations pouvant représenter un frein à votre projet.

Si vous avez besoin d’aide pour réaliser votre montage bancaire, n’hésitez pas à faire appel à un CGP ou à un courtier immobilier.

 

N’hésitez pas à faire gérer votre bien par un professionnel

Dans le cadre de la loi Pinel, vous n’avez aucune contrainte en ce qui concerne la gestion du bien. Vous avez donc la liberté de choisir d’administrer votre bien vous-même ou de le confier à un professionnel tel qu’un courtier immobilier ou un gestionnaire de patrimoine.

Il pourra vous être utile pour les taches suivantes : bien sélectionner votre locataire, vous faire bénéficier d’assurances locatives (vacance locative, impayés, etc.), vous remplacez dans la gestion quotidienne de la résidence.

Faire appel à un professionnel serait donc un plus, mais rassurez-vous d’avoir le bon partenaire.

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Méfiez-vous de votre propre affectif

Pour réussir son investissement, dans tous les domaines et en particulier celui de l’immobilier, il faut rester focus sur les besoins du marché et non sur ses avis personnels.

Le choix du type de logement (conformément à la loi Pinel), de la décoration, des équipements, de l’aménagement des pièces doit répondre aux besoins de la cible. Mettez donc de côté votre propre affectif. Gardez à l’esprit que, investir dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel implique avant tout que ce bien soit mis en location et ceci dans le temps afin de bénéficier de la niche fiscale.

 

Fuyez les trop « bonnes affaires »

Restez très vigilants quant aux offres trop alléchantes. Un bon produit, construit dans une zone attractive et avec un prix de marché cohérent ne devrait pas être commercialisé comme une« bonne affaire ».

Prenez le temps de bien étudier les propositions qui vous sont faites avant d’accepter ; ne basez pas votre investissement uniquement sur les plus qui vous sont offerts.

Enfin, fuyez toute les offres qui n’auraient pas de rapport avec l’immobilier.

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Processus d’acquisition d’un logement neuf

 

  • Définir le budget pour votre achat dans le neuf

La première étape d’un projet d’achat est la définition du budget. Et dans le neuf, il est assez aisé de le déterminer, car l’absence de travaux de rénovation permet d’éviter des surprises budgétaires.

Le budget d’achat d’un bien immobilier neuf comprend : le prix d’achat du logement, la TVA et les frais d’acquisition également appelés frais de notaire (entre 2 et 3%).

Les frais d’acquisition correspondent à la rémunération du notaire, aux droits d’enregistrement, ainsi qu’aux frais bancaires liés à la transaction.

Peut éventuellement venir s’ajouter, le prix de l’aménagement de l’immobilier neuf. Il est donc toujours bon de prévoir une certaine marge dans votre budget.

 

  • Trouver le bien immobilier neuf

L’étape suivante est celle de la recherche du bien immobilier neuf correspondant à vos critères en plus de ceux prévus par la loi Pinel : emplacement, prix, type de logement, etc. Il convient donc de se tourner vers un promoteur ou un commercialisateur immobilier.

Le lotisseur, lui, vous donne le choix sur les biens qu’il bâtit. Pourtant, le commercialisateur immobilier lui, a une offre plus large. Il vous propose des logements de différents constructeurs, qu’ils soient locaux, régionaux ou nationaux.

Pour faciliter son choix, l’acquéreur a la plupart du temps accès à des plans détaillés des logements, renseignant sur : la superficie, le type de bien, la disposition des pièces, l’espace extérieur, etc. Il peut aussi consulter la notice descriptive, pour avoir une idée sur les prestations et technologies utilisées pour la construction.

Pour votre investissement, vous pourrez demander l’avis d’un courtier immobilier neuf ou d’un gestionnaire de patrimoine

 

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  • Signer le contrat de réservation du logement neuf

Une fois le logement neuf choisi, l’étape suivante est la signature du contrat de réservation ou contrat préliminaire. Il s’agit d’un contrat de prévente que vous signez en présence d’un représentant du lotisseur ou du commercialisateur immobilier.

Le document mentionne de manière explicite toutes les caractéristiques de votre futur logement, mais également le prix de vente, la date prévisionnelle de signature du contrat définitif chez le notaire et la période de livraison du bien.

Lors de la signature de ce contrat, le constructeur peut demander à l’acquéreur d’effectuer un dépôt de garantie. Cette garantie ne peut excéder les 5% du montant d’achat.

 

  • Trouver le financement pour son projet

Dans le domaine de l’immobilier, trouver le financement est une étape cruciale de l’achat d’un logement. C’est l’occasion pour l’acquéreur d’engager un courtier immobilier et/ou un banquier, pour mettre sur pied le montage financier qui lui permettra d’obtenir un crédit auprès d’une banque.

Dans le but d’obtenir les meilleures conditions de financement, il est conseillé de jouer sur la concurrence entre les banques.

 

  • Signer l’acte de vente du logement neuf

La signature du contrat de réservation effectuée, vous avez 3 à 6 mois pour signer l’acte de vente définitif.

L’acte de vente renseigne sur les détails du logement, les conditions du crédit immobilier, la garantie de la date d’achèvement des travaux et l’échéancier des paiements.

En effet, lorsque vous effectuez l’achat d’un bien immobilier neuf, le paiement se fait au rythme de la construction : achèvement des fondations, du gros œuvre ; pose du toit, des fenêtres, etc. Ainsi, à chaque nouveau stade, le lotisseur envoie un courrier à l’acquéreur et/ou à la banque, lui demandant de débloquer une somme d’argent définie. Le dernier versement intervient à la livraison du produit immobilier neuf, au moment de la remise des clés.

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  • Réceptionner le bien et émettre des réserves en cas de défauts

 

Tout au long de la construction, l’acquéreur ne peut aller visiter son bien à sa guise. Cependant, le constructeur propose souvent une visite intermédiaire, en général lorsque les cloisons intérieures sont achevées. C’est le bon moment pour vérifier que tout est conforme à ce qui a été prévu. Si vous remarquez des vices de construction, de conformité ou de finition, vous avez le droit d’émettre des réserves. Le constructeur est alors obligé de réaliser les travaux nécessaires avant la remise des clés

En cas de non-satisfaction, l’acheteur pourra faire appel aux garanties du neuf pour réparer les défauts, vices de construction et non-conformités. Il est ainsi possible d’obtenir les réparations nécessaires jusqu’à dix ans après l’emménagement grâce à :la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale

N.B : Ces garanties couvrent le gros œuvre contre les vices cachés après 1, 2 et 10 ans respectivement, de l’acquisition du bien.

 

Nombreuses sont les personnes désireuses d’investir dans l’immobilier mais ayant peu de connaissance dans le domaine; il serait préférable pour ceux-ci, de se référer à des professionnels. Pour un tel investissement, l’investisseur aura besoin d’au moins 3 professionnels dont un promoteur, un courtier, un architecte d’intérieur (pour la personnalisation du logement après son achat).

Conscient de ce challenge, Fiduce offre un service de commercialisateur immobilier neuf prenant en charge la recherche du bien, son financement. Fiduce intègre également un service de personnalisation de biens immobiliers neufs grâce à son réseau d’architectes d’intérieur.

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Conclusion

Dans un contexte fiscal qui s’alourdit, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers des solutions de défiscalisation telle que la loi Pinel pour bénéficier d’une déduction d’impôts. Cependant, il s’agit avant tout d’un investissement patrimonial dans l’immobilier dont la réussite à long terme ne repose pas uniquement sur la niche fiscale dont vous pourriez bénéficier.

En revanche, un tel investissement peut s’avérer très intéressant avec un retour sur investissement conséquent s’il est bien entrepris, et donc vous permettre de profiter pour un seul effort financier de beaucoup d’avantages sur le patrimoine..

Finalement, faites attention au nombre et au type de programmes qui sont en cours de construction dans le secteur où vous voulez acheter, surtout si vous comptez revendre votre bien. Dans un immeuble neuf entièrement voué au locatif, il est fort probable qu’une bonne partie des propriétaires soient des investisseurs Pinel et qu’ils choisissent de vendre leur logement à la fin de la période obligatoire de la location. Dans cette situation, un nombre important de logement se retrouverait sur le marché en même temps, ce qui tirerait les prix à la baisse et votre plus-value avec. Pour cette raison, la meilleure solution est donc d’éviter les programmes entièrement voués au locatif et de choisir plutôt des petits ensembles de moins de 100 lots

FOCUS : QUELLES SONT LES ETAPES D’UN ACHAT DANS LE NEUF ?

Étape n°1 : anticiper son budget

Un projet immobilier neuf réussi commence par un budget bien défini. Pour un logement neuf, prévoir le prix d’acquisition (avec TVA) et les frais de mutation (frais de notaire)de l’ordre de 2 et 3 %).

Étape n°2 : achat d’appartement neuf, éventuellement en VEFA

On peut se tourner vers un promoteur ou vers un commercialisateur immobilier. Un promoteur ne propose que les biens qu’il construit, le commercialisateur immobilier couvre une offre plus large

Pour faire son choix, dans le cadre d’un projet immobilier neuf, l’acheteur dispose le plus souvent de plans détaillés accompagnés des informations nécessaires : superficie, type de bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf, disposition des pièces, extérieurs, ainsi que d’une brochure décrivant les prestations fournies et les technologies utilisées pour la construction.

Étape n°3 : signer le contrat de réservation

Une fois le logement neuf choisi, il est nécessaire de signer le contrat de réservation (ou contrat préliminaire). Le document détaille les caractéristiques du logement, le prix de vente, y compris en VEFA, la date prévisionnelle de signature de l’acte de vente chez le notaire et la date/période de livraison. Lors de cette signature, l’acheteur verse un dépôt de garantie, de 5% maximum du prix du logement.

Étape n°4 : financer son projet immobilier neuf

Le financement est une étape majeure de l’achat immobilier. L’acheteur, assisté d’un courtier et/ou d’un banquier, élabore le montage financier destiné à financer son logement. Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les conditions d’emprunt optimales, au besoin en passant par un courtier, par souci de rapidité et d’efficacité.

Étape n°5 : Signature de l’acte de vente, y compris en VEFA

L’acte de vente, y compris en VEFA est signé devant notaire entre trois et six mois après la signature du contrat de réservation. Dans le cas d’un achat d’appartement neuf, à proximité de commerces, d’écoles, de transports, on parle de contrat de VEFA (Vente en État de Futur d’Achèvement). Le promoteur aura envoyé ce contrat de vente à l’acheteur au moins un mois avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il doit comporter les éléments relatifs au logement mais aussi les détails du crédit immobilier, la garantie d’achèvement et l’échéancier des paiements.

Étape n°6 : payer son logement neuf

Dans le cadre d’un achat sur plan, le paiement du logement se fait au fur et à mesure de l’avancée des travaux : à chaque nouveau stade, le promoteur demande à l’acheteur ou à sa banque le déblocage d’une somme d’argent définie. En règle générale ces sommes se répartissent comme suit : 35% à l’achèvement des fondations, 35% à l’achèvement du gros œuvre, 25% à l’achèvement de la construction, 5 % à la remise des clés

Étape n°7 : visiter son bien, dans le cas d’achat d’appartement neuf

L’acheteur en VEFA n’est pas autorisé à visiter le chantier comme il l’entend, pour des raisons de sécurité. Mais le promoteur lui propose plusieurs visites de chantier, l’une dite « de découverte » et une seconde dite « visite des cloisons achevées ». Cette dernière permet à l’acheteur de relever d’éventuelles malfaçons et d’émettre des réserves. Le constructeur s’attachera ensuite à faire effectuer les travaux nécessaires à la « levée des réserves » avant la remise des clés.

Étape n°8 : Remise des clés à la livraison

La remise des clés à la livraison est l’occasion pour l’acheteur de contrôler son logement dans le détail : les défauts de conformité de surface, les défauts de construction, les vices cachés etc…Il convient d’être très minutieux à cette étape de manière à pouvoir éventuellement jouer, par la suite la garantie de parfait achèvement la garantie biennale et la garantie décennale notamment.

POUR ÊTRE RECONTACTÉ

Romaine Olympe, Conseiller
+33 1 85 14 95 64

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