Dans quelle ville investir avec la loi Pinel en 2019 ?

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat de votre logement si vous l’achetez dans une zone éligible et que vous vous engagez à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans maximum.

Plus d’informations : Tout savoir sur la loi Pinel en 2019

Les zones éligibles à la loi Pinel en 2019

 

Les zones Pinel pour les logements neufs

Avant de choisir la ville dans laquelle vous voulez investir, vous devez d’abord vérifier si elle est située dans une zone éligible.  Voici le zonage retenu en 2019 pour le dispositif Pinel dans le neuf :

Les zones Pinel pour les logements anciens

Si vous voulez bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour un logement ancien, le système de zones ne s’applique pas : seules les villes qui font partie du dispositif Action Coeur de Ville et celles qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation des territoires avec le gouvernement sont concernées.

Plus d’informations : Investir dans l’ancien avec la loi Pinel en 2019

 

Comment choisir où investir en loi Pinel ?

 

Comme pour tout investissement immobilier, la réussite de votre manoeuvre commence par le choix de l’adresse ! C’est d’autant plus important dans un investissement Pinel car les plafonds de ressources des locataires et des loyers sont déterminés en fonction de la zone dans laquelle est située le bien.

Le top 5 des villes où investir en loi Pinel

Nous avons identifié les 5 villes qui nous paraissent les plus prometteuses pour l’investissement en Pinel :

Pour faire ce choix, nous nous sommes appuyés sur 3 critères clés :

  • La situation démographique
  • La situation économique
  • Le marché immobilier

Ces critères permettent de faire une estimation de la demande locative et du potentiel de revalorisation dans un secteur donné. En France, les secteurs les plus porteurs quand on prend en compte ces 3 points sont les régions de l’Ouest et du Sud (Pays de la Loire, Aquitaine, Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Auvergne Rhône-Alpes et l’île-de-France). En effet, ce sont les régions qui vont connaître la plus grande croissance démographique dans les années à venir, et celles qui concentrent les principaux bassins d’emploi en France.

Au sein de ces régions, privilégiez les villes qui sont situées en zone B1 : vous pouvez y  obtenir la meilleure rentabilité compte tenu de la demande locative, du potentiel de valorisation à la revente et des plafonds de loyer imposés par la loi. Dans des villes situées en zone Abis ou A comme Paris ou Lyon, les prix élevés de l’immobilier ne permettent pas forcément de rentabiliser votre investissement. Bien sûr, il existe de nombreuses exceptions à cette règle générale : par exemple, à Lyon, des quartiers comme Gerland (7ème arrondissement) restent abordables.

Taux de croissance annuels moyens de la population par région entre 2007 et 2040 d’après l’INSEE (en %)
Taux de croissance annuels moyens de la population par région entre 2007 et 2040 d’après l’INSEE (en %)
La concentration géographique de l’emploi en France
La concentration géographique de l’emploi en France

Choisir le quartier où investir avec la loi Pinel

 

Votre objectif

Pour choisir le bon quartier, vous devez d’abord définir votre objectif : est-ce que vous comptez revendre le logement pour réaliser une plus-value ou est-ce que vous voulez plutôt percevoir des loyers afin d’avoir une rente ? Dans le premier cas, acheter dans des secteurs prisés est une bonne option : votre rentabilité locative sera plus faible puisque le prix d’achat sera plus élevé, mais vous pourrez plus facilement valoriser votre bien à la revente. Vous pouvez également faire le pari d’investir dans des quartiers en plein renouvellement urbain : leur cote est amenée à monter et vous avez de fortes chances de réaliser d’importantes plus-values sur le long terme.

Si vous êtes plutôt intéressé par la rente, acheter dans un secteur moins bien placé mais où la demande locative est soutenue est judicieux. En effet, le prix du mètre carré y sera moins cher, ce qui rendra votre rentabilité locative plus importante.   

Ensuite, il faut bien connaître le secteur dans lequel vous achetez. Pensez local : même dans la même ville, en fonction des quartiers, le prix du mètre carré, le profil des habitants sera radicalement différent. Est-ce que le quartier est apprécié des locataires ? Est-ce que des travaux y sont prévus ? Qui vit dans ce quartier ? Est-ce qu’il est bien desservi par les transports en commun ? Autant de questions auquel vous devez avoir la réponse.

Votre cible

Quand vous choisissez l’emplacement, pensez-aussi à qui vous voulez cibler. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants, la proximité des universités va être un critère primordial. En revanche, si vous ciblez plutôt des familles, le logement doit être situé près des écoles du quartier. Les familles vont également être plus attachées à des critères tels que la présence d’espaces verts ou encore l’esthétique de l’immeuble. Évidemment, certains critères sont universels et vont être recherchés par tous les locataires : sécurité, proximité des transports en commun, des commerces, etc.

 

Conseil : Pour vous aider à choisir, faites comme si vous achetiez un logement pour vous. Si vous accepteriez de vivre dans le bien, c’est déjà un bon signe !

Enfin, faites attention au nombre et au type de programmes qui sont en cours de construction dans le secteur où vous voulez acheter, surtout si vous comptez revendre votre bien. Dans un immeuble neuf entièrement voué au locatif, il est fort probable qu’une bonne partie des propriétaires soient des investisseurs Pinel et qu’ils choisissent de vendre leur logement à la fin de la période obligatoire de la location. Dans cette situation, un nombre important de logement se retrouverait sur le marché en même temps, ce qui tirerait les prix à la baisse et votre plus-value avec. La meilleure solution est donc d’éviter les programmes entièrement voués au locatif : choisissez plutôt des petits ensembles de moins de 100 lots.

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